HGB dan SHM adalah istilah umum dalam dunia properti.
Meski terdengar umum, tetapi masih banyak yang tidak mengetahui perbedaan HGB dan SHM.
Keduanya berkaitan erat dengan legalitas status kepemilikan properti.
Namun, HGB dan SHM punya fungsi hingga kedudukan yang berbeda.
Perbedaan sertifikat HGB dan SHM ini penting untuk diketahui, terutama bagi Anda yang berniat untuk membeli rumah idaman.
Agar tidak keliru dan salah kaprah dalam membedakan keduanya, berikut ulasan mengenai perbedaan HGB dan SHM.
Mengenal Hak Guna Bangunan (HGB)
Apa Itu HGB?
Hak Guna Bangungan (HGB) merupakan kewenangan yang diberikan pemerintah atau pemilik tanah kepada seseorang, untuk mengelola atau mendirikan bangunan di atas lahan milik negara, perorangan atau badan usaha.
Secara legalitas, pemegang sertifikat HGB tidak memiliki kuasa penuh atas tanah.
Melainkan hanya pada bangunan atau properti yang didirikan di atas lahan tersebut.
Status kepemilikan sertifikat HGB pun terbatas waktu. Pemegangnya hanya bisa memanfaatkan lahan yang dikelola selama 30 tahun.
Setelah masa berlaku habis, pemegang sertifikat HGB memang bisa mengajukan perpanjangan untuk jangka waktu maksimal 20 tahun.
Pada prosesnya, perpanjangan HGB harus dilakukan maksimal dua tahun sebelum masa berlakunya habis.
Maka itu, pengaplikasian lahan HGB umumnya diperuntukan guna kebutuhan usaha, misalnya diberdayakan untuk membangun apartemen atau jenis usaha properti lainnya.
Biaya Perpanjangan HGB Terbaru
Seperti yang sudah disebutkan, keabsahan HGB memiliki batas waktu tertentu sehingga perlu dilakukan perpanjangan.
Adapun rumus perhitungan biaya perpanjangan HGB yang perlu diketahui merujuk pada Peraturan Pemerintah (PP) No.46/2002, yaitu:
((jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT X50%))
NPT adalah Nilai Perolehan Tanah yang sudah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan atau NPTTKUP.
Kelebihan dan Kekurangan HGB
Setelah memahami pengertian HGB secara umum, ada baiknya Anda mengetahui kelebihan dan kekurangan kepemilikan sertifikat tersebut.
Kelebihan HGB
- Murah: Harga jual yang ditawarkan lebih murah dibandingkan membeli properti dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM).
- Cocok untuk investasi jangka pendek: Mengingat statusnya yang lekang waktu, properti berstatus HGB pun berpotensi menjadi instrumen investasi yang menguntungkan. Terlebih pada bidang investasi jangka pendek atau menengah seperti usaha konveksi, studio foto rumahan, ruko, dan lain-lain.
- Status kepemilikan yang Luas: Merujuk Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hak guna bangunan dapat dimiliki oleh setiap WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Karena sifatnya yang sementara, status kepemilikan HGB pun bisa dipegang oleh Warga Negara Asing (WNA).
Kekurangan HGB
- Lekang waktu: Masa kepemilikan sertifikat HGB terbatas selama 30 tahun, tetapi dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
- Kewenangan terbatas: Pemegang HGB tidak memiliki hak atas tanah. Mereka juga tidak memiliki kewenangan untuk mengalihfungsikan lahan atau bangunan tanpa seizin pemilik tanah.
Baca juga:
Panduan Mengurus Sertifikat Rumah dengan Benar
Mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM)
Pengertian SHM
Berbeda dengan HGB, SHM merupakan kewenangan penuh yang diberikan kepada seseorang untuk mengelola lahan dan bangunan.
Kepemilikan SHM pun tak lekang oleh waktu, artinya jangka waktu kepemilikannya tidak terbatas.
Bisa dibilang jika SHM adalah hak terkuat pada sebuah bidang properti.
Status legalitasnya pun menjadi yang tertinggi, bila dibandingkan dengan legalitas properti lainnya.
Karena itu, hunian dengan sertifikat SHM relatif diburu banyak orang.
Pasalnya, properti bersertifikat SHM cocok untuk dijadikan hunian pribadi dan instrumen investasi jangka panjang.
Nah jika Anda sedang mencari rumah dijual bersertifikat SHM, maka unit hunian di Mustika Park Place atau Samira Regency Bekasi bisa menjadi pilihan yang tepat.
Kelebihan dan Kekurangan SHM
Meski lebih diminati, kepemilikan SHM juga memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan. Berikut kami hadirkan ulasannya.
Kelebihan SHM
- Jangka waktu tidak terbatas atau berlaku seumur hidup
- Dapat diwariskan sesuai hukum yang berlaku
- Berguna sebagai aset yang dapat dijual dan digadaikan, serta bisa menjadi jaminan bank, disewakan, hingga diwakafkan.
Kekurangan SHM
- Harga beli lebih mahal bila dibandingkan properti HGB
- Tidak bisa dimiliki oleh WNA
- Lebih sulit didapatkan karena pemilik SHM cenderung urung menjual asetnya, kecuali dalam kondisi terpaksa.
Perbedaan HGB dan SHM
Melalui penjelasan di atas, apakah Anda sudah memahami bedanya HGB dan SHM?
Jika belum, akan kami jelaskan kembali secara ringkas melalui tabel di bawah ini:
| HGB | SHM |
| Pemilik hanya memiliki hak atas bangunan, namun tidak memiliki hak atas lahan yang digunakan. | Hak kepemilikan penuh atas lahan dan bangunan. |
| Keabsahan yang lekang waktu. Kepemilikan hanya berlaku selama 30 tahun. Meski bisa diperpanjang, namun tetap terbatas. | Keabsahan yang tidak terbatas waktu. |
| Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan jika digunakan dalam kurun waktu yang lama. | Kedudukan sertifikat hak milik lebih tinggi daripada HGB. |
| Kurang ideal dijadikan sebagai hunian permanen. | Harga beli dan jual lebih tinggi. |
| Harga jual properti lebih murah. | Dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan. |
| Cocok dijadikan sebagai investasi jangka pendek dan menengah. | Cocok dijadikan hunian pribadi dan instrumen investasi properti jangka panjang. |
Semoga artikel ini bisa membuat Anda lebih memahami tentang perbedaan sertifikat hak milik dan hak guna bangunan.
Tentunya, ini bisa juga dijadikan pertimbangan sebelum memilih hunian idaman atau properti sebagai instrumen investasi.
Semoga bermanfaat!
Baca juga:
Leave a comment