Perbedaan HGB dan SHM penting untuk diketahui jika Anda hendak membeli rumah.
Pasalnya, tidak semua rumah berstatus hak milik dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Beberapa rumah juga ada yang hak kepemilikannya berstatus hak guna bangunan (HGB), dengan dokumen legalitas berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Meski sama-sama berstatus sebagai dokumen legalitas properti, tetapi definisi dari masing-masing istilah sejatinya berbeda.
Pengertian HGB
HGB merupakan kewenangan yang diberikan pemerintah atau pemilik tanah kepada seseorang, untuk mengelola atau mendirikan bangunan di atas lahan milik negara, perorangan atau badan usaha.
Secara legalitas, pemegang sertifikat HGB tidak memiliki kuasa penuh atas tanah, melainkan hanya pada bangunan atau properti yang didirikan di atas lahan tersebut.
Status kepemilikan sertifikat HGB pun terbatas waktu, pemegangnya hanya bisa memanfaatkan lahan yang dikelola selama 30 tahun.
Setelah masa berlaku habis, pemegang sertifikat HGB memang bisa mengajukan perpanjangan untuk jangka waktu maksimal 20 tahun.
Pada prosesnya, perpanjangan HGB harus dilakukan maksimal dua tahun sebelum masa berlakunya habis.
Maka itu, pengaplikasian lahan HGB umumnya diperuntukan guna kebutuhan usaha, misalnya diberdayakan untuk membangun apartemen atau jenis usaha properti lainnya.
Beberapa orang juga sering bertanya, kenapa perumahan memiliki sertifikat HGB?
Umumnya, status HGB pada rumah dilekatkan pada hunian baru yang dibeli dari developer berbadan hukum.
Hal tersebut dikarenakan SHM hanya boleh dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan-badan hukum yang ditentukan pemerintah.
Dasar hukumnya mengacu pada Pasal 21 Ayat 1 dan 2 Undang-undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA).
Adapun badan hukum yang boleh memiliki SHM, ketentuannya diatur dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah No.38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah.
Badan-badan hukum yang dimaksud, antara lain:
- Bank-bank yang didirikan oleh negara;
- Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian;
- Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
- Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
Namun, jika Anda membeli rumah dengan status HGB, jangan khawatir sebab status kepemilikan rumah tersebut dapat ditingkatkan menjadi hak milik.
Apalagi jika membeli rumah baru dari developer, proses pengubahan HGB ke SHM akan dibantu oleh tim legal dari perusahaan tersebut.
Baca juga: Cara Mengubah HGB ke SHM beserta Syarat dan Biayanya
Kelebihan dan Kekurangan HGB
Setelah memahami pengertian HGB secara umum, mari kita simak beberapa kelebihan dan kekurangan HGB berikut ini:
Kelebihan HGB
- Murah: Harga jual properti berstatus HGB biasanya lebih murah dibanding properti dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM).
- Cocok untuk investasi jangka pendek: Mengingat statusnya yang lekang waktu, properti berstatus HGB pun berpotensi menjadi instrumen investasi yang menguntungkan. Terlebih pada bidang investasi jangka pendek atau menengah seperti usaha konveksi, studio foto rumahan, ruko, dan lain-lain.
- Status kepemilikan yang Luas: Merujuk Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hak guna bangunan dapat dimiliki oleh setiap WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Karena sifatnya yang sementara, status kepemilikan HGB pun bisa dipegang oleh Warga Negara Asing (WNA).
Kekurangan HGB
- Lekang waktu: Masa kepemilikan sertifikat HGB terbatas selama 30 tahun, tetapi dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
- Kewenangan terbatas: Pemegang HGB tidak memiliki hak atas tanah. Mereka juga tidak memiliki kewenangan untuk mengalihfungsikan lahan atau bangunan tanpa seizin pemilik tanah.
Biaya Perpanjangan HGB Terbaru
Seperti yang sudah disebutkan, keabsahan HGB memiliki batas waktu tertentu, sehingga perlu dilakukan perpanjangan.
Adapun rumus perhitungan biaya perpanjangan HGB yang perlu diketahui merujuk pada Peraturan Pemerintah (PP) No.46/2002, yaitu:
((jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT X50%))
NPT adalah Nilai Perolehan Tanah yang sudah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan atau NPTTKUP.
Baca juga: Sertifikat Rumah: Jenis, Cara Mengurus dan Biaya Membuatnya
Pengertian SHM
Berbeda dengan HGB, SHM merupakan kewenangan penuh yang diberikan kepada seseorang untuk mengelola lahan dan bangunan.
Kepemilikan SHM juga tidak lekang oleh waktu, artinya jangka waktu kepemilikannya tidak terbatas.
Bisa dibilang, SHM adalah hak terkuat pada sebuah bidang properti.
Status legalitasnya pun menjadi yang tertinggi, bila dibandingkan dengan legalitas properti lainnya.
Karena itu, hunian dengan sertifikat SHM relatif diburu banyak orang.
Pasalnya, properti bersertifikat SHM cocok untuk dijadikan hunian pribadi dan instrumen investasi jangka panjang.
Nah, jika Anda sedang mencari rumah dijual bersertifikat SHM, ada banyak rekomendasinya di 99.co Indonesia.
Yuk, temukan hunian favoritmu sekarang juga!
Kelebihan dan Kekurangan SHM
Meski lebih diminati, kepemilikan SHM juga memiliki sejumlah kelebihan dan kekurangan, di antaranya:
Kelebihan SHM
- Jangka waktu tidak terbatas atau berlaku seumur hidup
- Dapat diwariskan sesuai hukum yang berlaku
- Berguna sebagai aset yang dapat dijual dan digadaikan, serta bisa menjadi jaminan bank, disewakan, hingga diwakafkan.
Kekurangan SHM
- Harga beli lebih mahal bila dibandingkan properti HGB
- Tidak bisa dimiliki oleh WNA
- Lebih sulit didapatkan karena pemilik SHM cenderung urung menjual asetnya, kecuali dalam kondisi terpaksa.
Perbedaan HGB dan SHM
Melalui penjelasan di atas, apakah Anda sudah memahami bedanya HGB dan SHM?
Jika belum, kami akan menjelaskan kembali secara ringkas melalui tabel di bawah ini:
| HGB |
SHM |
| Pemilik hanya memiliki hak atas bangunan, tetapi tidak memiliki hak atas lahan yang digunakan. | Hak kepemilikan penuh atas lahan dan bangunan. |
| Keabsahan yang lekang waktu. Kepemilikan hanya berlaku selama 30 tahun. Meski bisa diperpanjang, tetapi tetap berbatas waktu. | Keabsahan yang tidak terbatas waktu. |
| Berisiko menjadi beban hak tanggungan jika digunakan dalam kurun waktu yang lama. | Kedudukan sertifikat hak milik lebih tinggi daripada HGB. |
| Kurang ideal dijadikan sebagai hunian permanen. | Harga beli dan jual lebih tinggi. |
| Harga jual properti lebih murah. | Dapat dijadikan sebagai agunan atau jaminan. |
| Cocok dijadikan sebagai investasi jangka pendek dan menengah. | Cocok dijadikan hunian pribadi dan instrumen investasi properti jangka panjang. |
Baca juga: Cara Mengubah HGB ke SHM beserta Syarat dan Biayanya
Itulah sejumlah perbedaan HGB dan SHM yang menarik untuk diketahui.
Ini bisa juga dijadikan pertimbangan sebelum Anda memilih hunian idaman atau properti sebagai instrumen investasi.
Semoga informasi di atas bermanfaat!
