Begini Syarat hingga Biaya HGB ke SHM Terbaru

Dalam kepemilikan properti, bukti legalitas seperti sertifikat adalah hal yang paling penting. 

Salah satu sertifikat properti yang menduduki kasta tertinggi adalah SHM atau Sertifikat Hak Milik. 

Meski begitu, banyak rumah atau bangunan justru masih berstatus Hak Guna Bangunan (HGB). 

Terutama untuk rumah yang dijual oleh para developer, biasanya masih bersertifikat HGB. 

Namun, apakah statusnya bisa diubah dari HGB ke SHM? Tentu bisa!

Berikut panduan mengubah sertifikat HGB menjadi SHM yang bisa dijadikan sebagai referensi.

Alasan Mengubah HGB ke SHM

Seperti yang telah disebutkan, SHM merupakan sertifikat properti yang mempunyai kasta tertinggi dan paling kuat dari sisi hukum.

SHM memiliki kekuatan legalitas paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya.

Jenis sertifikat ini pun tidak memiliki jangka waktu penggunaan, sehingga propertinya dapat diwariskan.

Sementara HGB memiliki posisi yang masih lemah dibandingkan SHM, karena hanya mempunyai jangka waktu maksimal 30 tahun saja.

Sertifikat HGB tidak menandakan bahwa Anda sebagai pemilik lahan.

Melainkan hanya memperbolehkan menggunakan lahan tersebut sebagai tempat usaha atau hunian.

Karena itu, sebaiknya Anda mengubah HGB ke SHM sesegera mungkin. 

Saat hendak membeli rumah, Anda pun disarankan untuk memilih hunian yang sudah SHM.

Seperti halnya unit rumah yang ada di perumahan Zena BSD City, Mustika Park Place, maupun Precium Simatupang.

Nah untuk mengubah HGB ke SHM, diperlukan beberapa syarat yang wajib dipenuhi. Simak ulasannya di bawah ini.

Syarat HGB ke SHM

Foto: akurat

Pengajuan untuk mengubah HGB ke SHM hanya bisa dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Di setiap daerah terdapat kantor BPN perwakilan daerah, untuk mengurusi masalah sertifikat seperti ini.

Perlu diketahui, syarat pembuatan SHM dibagi dalam dua jenis, yakni:

• Dokumen untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2
• Dokumen untuk luas tanah lebih dari 600 m2.

Lalu, apa saja persyaratan dokumen yang harus disiapkan? Simak syaratnya di bawah ini.

Syarat HGB ke SHM untuk Luas Tanah Tidak Lebih dari 600 m2

• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga Pemohon;
• Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir;
• Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
• Surat Kuasa jika dikuasakan;
• Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan);
• Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2;
• Sertifikat HGB;
• Surat permohonan yang ditunjukkan Kepala Kantor Pertanahan.

Selain itu, ada pula dokumen yang perlu dipenuhi seperti surat keterangan dari Lurah atau Kepala Desa.

Lalu, bagaimana dengan luas lahan lebih dari 600 m2? Berikut ini adalah persyaratannya.

Syarat HGB ke SHM untuk Luas Tanah Lebih dari 600 m2

Dokumen persyaratannya HGB ke SHM untuk luas tanah lebih dari 600 m2 sama seperti di atas.

Yang membedakannya, Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. 

Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi.

Kemudian hasil ukur dicantumkan dalam peta tanah, lalu BPN pun akan menerbitkan surat ukur yang sudah ditandatangani.

Setelah mengetahui apa saja persyaratannya, selanjutnya adalah langkah pengajuan HGB ke SHM di BPN.

Apa saja langkah-langkahnya? Simak selengkapnya berikut ini.

Langkah Pengajuan di BPN

Langkah-langkah mengurus HGB ke SHM tidaklah terlalu lama, umumnya hanya membutuhkan sekitar 5 hari kerja.

Namun pastikan terlebih dulu dokumen persyaratan sudah lengkap, agar tidak bolak-balik harus melengkapi dokumen yang diperlukan.

Untuk langkah-langkah lengkapnya adalah sebagai berikut:

• Datangi kantor BPN di wilayah properti yang terkait. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan;
• Isi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai;
• Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal;
• Lakukan pembayaran di loket pembayaran;
• Mengambil SHM setelah 5 hari kerja di loket pelayanan.

Langkah-langkah di atas adalah mengubah HGB ke SHM untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2.

Sedangkan untuk tanah dengan luas lebih dari 600 m2, nantinya tanah Anda akan diukur terlebih dulu, lalu BPN menerbitkan surat ukur.

Setelah itu, Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik.

Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI), dalam bentuk SHM yang sudah dibukukan.

Biaya Ubah HGB ke SHM

Dalam mengubah HGB ke SHM tentunya memerlukan biaya. 

Biasanya, untuk biaya pendaftaran luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.

Selain biaya pendaftaran, Anda juga perlu menyiapkan beberapa biaya lainnya, seperti:

• Biaya notaris atau pejabat pembuatan akta tanah (PPAT);
• Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
• Biaya pengukuran;
• Biaya konstatering rapport untuk tanah lebih dari 600 m2. 

Untuk biaya lengkap mengubah HGB menjadi SHM sebagai berikut:

Biaya pendaftaran

Biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2 berkisar mulai dari Rp50.000.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanah.

Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

5% x (NOPO – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Berikut contoh ilustrasinya:

• NPOP: Rp200.000.000 dan NPOPTKP = Rp80.000.000
• 5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
• 5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar Budi sebesar Rp6.000.000

Biaya Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Berdasarkan UU No.30 Tahun 2004, tarif jasa notaris ditentukan berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis setiap akta yang dibuatnya.

Umumnya biaya notaris atau PPAT adalah 0,5–1% dari nilai transaksi.

Tarif notaris pun bisa berbeda-beda, tergantung dari domisili Anda.

Biaya pengukuran

Untuk mengubah hak guna bangunan dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:

{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.

Misalnya, luas tanah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:

{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

Biaya Konstatering Report

Biaya ini berlaku untuk mengubah hak guna bangunan yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2. Rumusnya adalah sebagai berikut.  

{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2

Masih dengan luas tanah yang sama di poin keempat, maka berikut rumus perhitungannya:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Dari rincian di atas, setidaknya membutuhkan biaya sekitar Rp7–8 juta untuk mengubah HGB menjadi SHM. 

Jika tanah yang Anda punya lebih dari 600 m2, biaya bisa mencapai sekitar Rp7,5–8,5 juta. 

Pertanyaan Seputar Mengubah HGB ke SHM

Apakah properti berstatus HGB bisa diperjualbelikan?

Meski tanpa disertai hak milik, semua properti dengan status HGB masih bisa diperjualbelikan atau dijadikan agunan kredit ke bank.

Berapa lama masa berlaku HGB?

HGB memiliki batas waktu sampai 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun.

Apakah ruko dengan sertifikat HGB bisa diubah  menjadi SHM?

Sertifikat yang bisa diubah dari HGB ke SHM adalah untuk hunian atau tempat tinggal.

Sedangkan ruko umumnya diperuntukkan untuk komersial, jadi tidak bisa diubah menjadi SHM.

Hal tersebut telah diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.6 Tahun 1998.

Demikianlah informasi seputar pengubahan sertifikat HGB ke SHM yang perlu diketahui.

Tertarik membeli rumah dijual? Terdapat sejumlah pilihan yang bisa dilirik, seperti Adhi City Sentul, Landmark Residence, dan Golden Hills.

Semoga ulasan di atas bermanfaat, ya.