Mengubah status hak kepemilikan rumah dari Hak Guna Bangunan (HGB) ke Sertifikat Hak Milik (SHM) tidaklah sulit.
Proses ini biasanya harus dilalui apabila Anda telah membeli rumah baru dari developer berstatus badan hukum.
Rumah yang dibeli dari developer badan hukum tidak bisa langsung mendapatkan legalitas hak milik berupa SHM.
Pasalnya, properti berstatus SHM hanya boleh dimiliki oleh perorangan berstatus Warga Negara Indonesia (WNI).
Dasar hukumnya tercantum dalam Pasal 21 UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Lantas, bagaimana cara mengubah HGB ke SHM perumahan? Sebelum membahas hal itu, simak dulu perbedaan keduanya di bawah ini.
Perbedaan HGB dan SHM
HGB dan SHM adalah dua jenis legalitas kepemilikan properti yang diakui secara sah oleh hukum di Indonesia.
Akan tetapi, keduanya memiliki kedudukan yang berbeda.
SHM memiliki kedudukan yang tinggi sebagai bukti kepemilikan atas properti.
Pemilik properti berstatus SHM memiliki kewenangan penuh dalam mengelola tanah dan/atau bangunan tersebut tanpa batas waktu.
Berbeda dengan properti berstatus HGB, statusnya hanya hak adalah untuk mengelola atau mendirikan bangunan di atas lahan milik negara atau perorangan.
Karena itu, pemegang sertifikat HGB tidak memiliki kuasa penuh atas tanah, melainkan hanya pada bangunan yang didirikan di atasnya.
Status kepemilikan sertifikat HGB pun terbatas waktu, yakni selama 30 tahun dan dapat diperpanjangan untuk jangka waktu 20 tahun.
Karena alasan tersebut banyak pemilik properti berstatus HGB yang ingin mengubah legalitas kepemilikannya menjadi hak milik.
Syarat Mengubah HGB ke SHM
Cara mengubah hak guna ke hak milik sejatinya tidaklah sulit, Anda cukup mendatangi kantor ATR/BPN setempat untuk melakukan pengajuan.
Namun, sebelum mendatangi kantor ATR/BPN, persiapkan sejumlah dokumen sebagai syarat pengajuannya.
Perlu diketahui, syarat HGB ke SHM terbagi dalam dua jenis, yakni dokumen untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2 dan luas tanah lebih dari 600 m2.
Untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2, berikut syarat mengubah hak guna ke hak milik:
- Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga Pemohon;
- Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir;
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) / Persetujuan Bangunan Gedung (PBG);
- Surat Kuasa jika dikuasakan;
- Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan);
- Surat pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2;
- Sertifikat HGB;
- Surat permohonan yang ditunjukkan Kepala Kantor Pertanahan.
- Surat keterangan dari lurah atau kepala desa setempat.
Lalu, bagaimana dengan luas lahan lebih dari 600 m2? Sejatinya tidak jauh berbeda.
Hanya saja, untuk properti dengan luas tanah lebih dari 600 m2, pemohon harus mengajukan pembuatan konstatering report di BPN.
Cara Mengubah HGB ke SHM
Setelah semua dokumen siap, Anda tinggal mendatangi kantor ATR/BPN setempat untuk melakukan konversi HGB ke SHM.
Agar tidak salah, berikut langkah demi langkahnya:
- Datangi kantor BPN sesuai lokasi properti;
- Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan;
- Isi formulir permohonan dan beri tanda tangan di atas materai;
- Isi pernyataan tanah tidak sengketa, pernyataan luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, dan pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal;
- Lakukan pembayaran di loket yang tersedia; dan
- Ambil SHM setelah 5 hari kerja di loket pelayanan.
Pada prosesnya, tanah dari properti tersebut akan diukur terlebih dulu oleh petugas BPN untuk kemudian diterbitkan surat ukur.
Setelah itu, Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik.
Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk SHM yang sudah dibukukan.
Proses penerbitan HGB ke SHM memakan waktu sekitar 5 hari kerja.
HGB ke SHM Tanpa IMB
Ingin mengubah HGB ke SHM tapi pemilik rumah tidak memiliki IMB atau PBG?
Cara paling aman tentunya pemilik rumah harus mengurus PBG terlebih dahulu.
Pasalnya, setelah diubah ke PBG, alur pengurusan dokumen menjadi lebih mudah.
Berbeda dengan IMB yang harus diurus sebelum proses pembangunan, PBG bisa diurus ketika proses pembangunan berlangsung atau selesai.
Namun, jika belum memiliki uang untuk mengurus PBG, Anda tetap bisa mengurus perubahan HGB ke SHM tanpa IMB.
Cara mengurus HGB ke SHM tanpa IMB adalah dengan meminta surat pengantar dari kantor desa atau kelurahan setempat.
Di dalam surat tersebut nantinya akan tercantum keterangan bahwa rumah memang digunakan sebagai tempat tinggal.
Berapa Biaya HGB ke SHM?
Selain dokumen, hal lain yang patut dipersiapkan saat mengubah HGB ke SHM adalah biaya.
Perhitungan biaya HGB ke SHM biasanya meliputi sejumlah faktor, seperti:
- Pendaftaran tanah sebesar Rp50 ribu.
- Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
- Biaya pengukuran; dan
- Biaya konstatering rapport untuk tanah lebih dari 600 m2.
Agar tidak keliru, berikut rincian biaya mengubah HGB menjadi SHM:
1. Biaya pendaftaran
Biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2 dibanderol mulai dari Rp50.000.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Besaran BPHTB untuk mengubah HGB menjadi hak milik tergantung pada Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan luas tanahnya.
Agar lebih jelas, lihat rumus perhitungan BPHTB berikut:
5% x (NPOP – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Misalnya diketahui bahwa NPOP tanah tersebut adalah Rp200.000.000, sedangkan NPOPTKP-nya mencapai Rp80.000.000
Jika demikian, maka simulasi perhitungannya adalah;
5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000
Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6.000.000.
3. Biaya pengukuran
Khusus properti dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya lain seperti biaya pengukuran tanah.
Cara hitungnya bisa menggunakan rumus berikut:
{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.
Misalnya Anda hendak mengonversi legalitas rumah dengan luas tanah 800 m2, maka simulasi perhitungan biaya ukurnya adalah:
{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000.
4. Biaya Konstatering Report
Biaya ini berlaku untuk mengubah properti berstatus hak guna yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2.
Rumusnya adalah sebagai berikut:
{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
Masih dengan luas tanah yang sama pada poin keempat, maka cara menghitung biaya konstatering report:
{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000
Dari rincian di atas, setidaknya dibutuhkan biaya Rp7–8 juta untuk mengubah HGB menjadi SHM.
Jika tanah yang Anda punya lebih dari 600 m2, maka biayanya bisa mencapai Rp7,5–8,5 juta.
Mengubah HGB ke SHM lewat Notaris
Selain mengurus secara langsung ke BPN, konversi sertifikat hak guna ke hak milik juga bisa dilakukan dengan bantuan notaris.
Cara tersebut bisa ditempuh apabila Anda tidak memiliki waktu untuk mengurus langsung ke kantor BPN setempat.
Namun, jika memakai notaris untuk meningkatkan HGB ke SHM, maka Anda harus mengeluarkan sejumlah uang untuk membayar jasa tersebut.
Lantas, berapa biaya jasa notaris HGB ke SHM?
Berdasarkan UU No.30 Tahun 2004, tarif jasa notaris ditentukan berdasarkan nilai ekonomis dan sosiologis setiap akta yang dibuat.
Umumnya, biaya notaris atau PPAT adalah 0,5–1% dari nilai transaksi.
Tarif jasa notaris untuk pengurusan tersebut pun bisa berbeda-beda, tergantung dari domisili Anda.
Demikian informasi terkait pengubahan sertifikat HGB ke SHM yang perlu diketahui.
Sedang mencari rumah maupun tanah dijual yang berstatus SHM? Cek berbagai rekomendasinya di www.99.co/id.
Bagi para homeowner yang ingin memasang listing propertinya di 99.co Indonesia, kalian dapat melakukan registrasi dan pemasangan iklan di sini.
Semoga ulasan di atas bermanfaat, ya.
