Punya sertifikat tanah belum balik nama? Hati-hati, ada sejumlah risiko yang mungkin mengintai Anda.
Balik nama sertifikat tanah adalah proses mengalihkan atau mengubah data nama kepemilikan hak atas tanah dan/atau rumah yang tercatut dalam Sertifikat Hak Milik (SHM).
Dalam jual-beli tanah atau rumah, balik nama harus segera diurus oleh pembeli setelah rampungnya transaksi.
Begitu pula apabila Anda baru mendapat harta warisan berupa tanah atau rumah, maka balik nama sertifikat tanah harus segera dilakukan.
Hal ini dimaksudkan agar peralihan hak kepemilikan atas objek jual-beli tersebut tercatat serta memiliki kedudukan hukum yang jelas.
Lantas, apa risikonya juga kita memiliki sertifikat tanah yang belum dibalik nama? Sebagai informasi, simak ulasan lengkapnya di bawah ini.
Risiko Sertifikat Tanah Belum Balik Nama
Balik nama merupakan tahapan yang wajib diurus jika terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik karena jual-beli, waris maupun hibah.
Risiko sertifikat tanah belum balik nama bisa timbul apabila pembeli atau pemilik tanah belum mengurus pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hal tersebut berpotensi menimbulkan permasalahan di kemudian hari, seperti:
1. Status Kepemilikan Tanah Belum Berubah
Jika status kepemilikan belum berubah, maka secara hukum belum ada peralihan hak atas tanah tersebut.
Dasar hukumnya tercantum dalam Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dijelaskan dalam beleid tersebut, peralihan hak karena jual-beli harus dibuktikan dengan AJB yang dibuat dan diterbitkan oleh PPAT.
Risiko yang bisa timbul apabila tidak langsung membuat AJB setelah transaksi adalah, tanah atau rumah yang baru Anda beli bisa diklaim oleh pemilik pertama atau penjual.
Maka itu, apabila hendak menunda pengurusan balik nama sertifikat tanah, sebaiknya Anda mengurus terlebih dahulu pembuatan AJB-nya.
Bila sudah memiliki AJB, maka Anda sudah mengantongi dokumen autentik yang dapat membuktikan adanya peralihan hak atas tanah karena jual-beli.
2. Risiko bila Penjual Meninggal Dunia dan Tidak Lagi Bisa Dihubungi
Risiko lain yang bisa timbul adalah apabila pemilik pertama atau penjual meninggal dunia dan tidak lagi bisa dihubungi.
Jika demikian, maka Anda akan kesulitan dalam mengurus pembuatan AJB.
Seperti yang kita ketahui, pembuatan AJB sendiri harus disaksikan serta ditandatangani oleh penjual dan pembeli.
Lantas, bagaimana jika penjual atau pemilik pertama meninggal dunia? Maka, pembeli harus mencari ahli waris dari pemilik pertama untuk menandatangani AJB tersebut.
Berbeda cerita apabila proses AJB sudah dilakukan sebelum balik nama sertifikat.
Apapun yang terjadi dengan pemilik pertama atau penjual, proses balik nama tetap bisa dilakukan dan BPN akan tetap menerbitkan sertifikat atas nama pemilik baru.
Balik nama sertifikat hanya bisa dilakukan apabila pembeli sudah mengantongi AJB, jadi apakah bisa balik nama sertifikat tanpa akta jual beli? Jawabannya tidak.
Pasalnya, AJB merupakan syarat mutlak dalam proses balik nama sertifikat.
3. Risiko Membayar Pajak dengan Jumlah Lebih Besar
Risiko terakhir adalah nominal pembayaran pajak tanah yang akan meningkat.
Pasalnya, pembeli harus menanggung pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Seperti diketahui, acuan perhitungan BPHTB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Jika tiap tahunnya NJOP meningkat, maka nilai BPHTB properti tersebut pun akan semakin mahal.
4. Sertifikat Sulit Dijadikan Agunan Kredit
Secara umum, gadai sertifikat rumah tanpa balik nama ke bank agak sulit dilakukan.
Pasalnya, besar kemungkinan gadai sertifikat rumah tanpa balik nama tidak akan diproses pengajuannya oleh bank.
Hal tersebut dilakukan demi menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari.
Hal ini dikarenakan bank mengedepankan asas kehati-hatian dalam memberikan layanan kredit kepada nasabahnya.
Karena itu, jika berencana mengajukan kredit dengan jaminan sertifikat ke bank, pastikan sertifikat rumah atau tanah sudah dibalik nama.
Alur Prosedur & Syarat Mengurus Sertifikat Tanah Belum Balik Nama
Balik nama sertifikat tanah bisa diurus di kantor ATR/BPN setempat.
Sekali lagi, proses tersebut bisa dilakukan setelah AJB dari PPAT terbit.
Dokumen yang Perlu Disiapkan
Sebelum mengajukan balik nama sertifikat tanah, pembeli dan penjual harus menyiapkan dokumen-dokumen berikut:
- Sertifikat tanah asli
- KTP penjual dan pembeli
- NPWP kedua belah pihak
- KK pembeli dan penjual
- Akta Nikah (jika sudah menikah)
- Surat Pernyataan Tidak Sengketa
- Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi pembeli
Membuat AJB di Hadapan PPAT
Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen resmi yang mengesahkan transaksi jual beli tanah atau rumah.
Proses pembuatannya dilakukan di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dengan langkah-langkah berikut:
1. Verifikasi Sertifikat Tanah
PPAT akan mengecek keabsahan sertifikat tanah ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa atau berstatus hak tanggungan.
2. Pengecekan Pajak dan Biaya
Penjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari NJOP setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.
3. Penandatanganan AJB
Jika semua persyaratan terpenuhi, penjual dan pembeli menandatangani AJB di hadapan PPAT.
AJB dibuat dalam rangkap dua, satu untuk pembeli dan satu untuk penjual, serta dilampirkan dalam berkas pengajuan balik nama.
Mengajukan Balik Nama ke Kantor BPN
Setelah AJB selesai, pembeli harus mengajukan permohonan balik nama ke kantor BPN dengan membawa dokumen berikut:
- Formulir permohonan balik nama (dapat diperoleh di BPN)
- AJB yang telah dilegalisasi
- Sertifikat tanah asli
- Surat kuasa apabila dikuasakan.
- Fotokopi KTP dan KK pembeli serta penjual
- Bagi badan hukum, fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum
- Bukti pembayaran BPHTB dan PPh: Fotokopi SPPT (surat pemberitahuan pajak terutang) dan PBB (Pajak Bumi bangunan) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, menyerahkan bukti SSB (BPHTB/bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
- Surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa
Langkah-langkah di BPN
1. Pendaftaran Permohonan
Pembeli atau kuasanya menyerahkan dokumen ke loket pelayanan di BPN.
2. Pemeriksaan Dokumen dan Validasi
BPN akan melakukan verifikasi dokumen dan melakukan pengecekan ulang status tanah.
3. Proses Balik Nama
Jika dokumen lengkap dan tidak ada kendala, petugas BPN akan mencoret nama pemilik lama dan menggantinya dengan nama pembeli di sertifikat tanah.
4. Penerbitan Sertifikat Baru
Setelah proses selesai, sertifikat tanah dengan nama pemilik baru dapat diambil.
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah?
Durasi waktu pengerjaan dan biaya balik nama sertifikat tanah sejatinya berbeda-beda, sebab penentuannya dipengaruhi oleh luas lahan tersebut. Berikut estimasinya:
- Durasi proses balik nama di BPN: 14-30 hari kerja (tergantung kebijakan daerah)
- Biaya balik nama: Sekitar Rp50.000 – Rp200.000 (di luar biaya pajak dan PPAT)
Meski begitu, Anda bisa melakukan penghitungan secara mandiri untuk mengetahui estimasi biaya balik nama sertifikat tanah.
Berikut rumus yang bisa dipakai untuk melakukan perhitungan tersebut:
(Nilai jual rumah x luas tanah per meter persegi) : 1.000.
Terkait cara dan biaya balik nama sertifikat tanah, simak selengkapnya pada artikel berikut ini.
Itulah ulasan mengenai risiko sertifikat tanah belum balik nama yang penting diketahui.
Semoga informasi ini bermanfaat!
