Cara Menghitung Angsuran KPR yang Mudah untuk Dipahami

Cara Menghitung Angsuran KPR yang Mudah untuk Dipahami

- Miyanti Rahman
Cara Menghitung Angsuran KPR yang Mudah untuk Dipahami

Cara menghitung angsuran KPR adalah hal yang wajib dipahami, apabila kamu tertarik membeli rumah melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Menguasai perhitungan tersebut akan sangat berguna untuk merencanakan dan mengatur finansial sematang mungkin.

Apalagi beli rumah melalui program KPR tidak hanya butuh dana untuk membayar down payment alias uang muka saja.

Namun, dibutuhkan juga kesiapan tanggung jawab dan komitmen yang kuat dalam membayar angsurannya.

Jadi, jangan sampai angsuran KPR malah menjadi beban dan membuat kondisi keuanganmu berantakan.

Apalagi ada sejumlah bea yang harus dibayarkan di awal, selain biaya uang muka KPR. 

Berikut adalah sejumlah biaya yang harus dibayarkan di awal dalam proses pengajuan KPR

Jumlah Biaya yang Harus Dibayar di Awal

Uang Muka atau Down Payment

Sudah sedikit disinggung di atas bahwa untuk beli rumah melalui program KPR, kamu perlu menyiapkan sejumlah uang muka.

Besaran biaya uang muka KPR yang harus dibayar oleh pembeli rumah tergantung kebijakan masing-masing lembaga penyedia KPR.

Namun secara umum, besaran biaya tersebut mengacu pada aturan yang diterbitkan oleh Bank Indonesia (BI).

Besarnya uang muka KPR tentu akan sangat memengaruhi nilai angsuran yang harus dibayar setiap bulannya.

Misalnya Anda mengajukan KPR untuk rumah seharga Rp500 juta dengan syarat uang muka 15%. Maka penghitungannya adalah sebagai berikut: 

  • Uang Muka = 15% X Harga Rumah
  • Uang Muka = 15% X Rp500 juta
  • Uang Muka = Rp75 juta

Sehingga uang muka KPR yang harus dibayar apabila harga rumah Rp500 juta dengan syarat uang muka 15%, yaitu Rp75 juta rupiah.

Dari perhitungan di atas, maka ditemukan biaya pokok kredit untuk harga rumah Rp500 juta, yaitu sebagai berikut.

  • Biaya Pokok Kredit = Harga Rumah dikurangi Uang Muka
  • Biaya Pokok Kredit = Rp500 juta dikurangi Rp75 juta
  • Biaya Pokok Kredit = Rp425 juta

Biaya Provisi

Istilah biaya provisi mungkin masih awam di telinga masyarakat, tetapi yang satu ini dapat dimaknai sebagai biaya administrasi.

Biaya provisi dikenakan oleh lembaga penyedia KPR, biasanya perbankan, kepada nasabah yang menggunakan program KPR.

Seperti biaya uang muka KPR, biaya provisi juga berbeda-beda tergantung pada kebijakan masing-masing lembaga penyedia KPR.

Namun, sebagian besar perbankan menetapkan biaya provisi sebesar 1% dari pokok kredit yang mereka pinjamkan.

Dari perhitungan sebelumnya ditemukan biaya pokok kredit, yaitu Rp425 juta sehingga biaya provisinya sebagai berikut.

  • Biaya Provisi = 1% X Pokok Kredit
  • Biaya Provisi = 1% X Rp425
  • Biaya Provisi = Rp4.250.000,0

Pajak Pembeli

Pajak Pembeli

Dalam dunia perpajakan, pajak pembeli dijelaskan melalui perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

BPHTB sendiri merupakan pungutan yang ditanggung oleh pembeli atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

BPHTB mirip dengan PPh yang ditanggung oleh penjual dan untuk menghitungnya ada beberapa komponen yang harus diketahui.

Salah satunya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang besarnya diatur dalam Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009.

Nilai NJOPTKP berbeda-beda pada setiap wilayah, tetapi yang paling rendah, yaitu Rp60 juta rupiah.

  • Pajak Pembeli = 5% X (Harga Rumah dikurangi Nilai NJOPTKP)
  • Pajak Pembeli = 5% X (Rp500 juta dikurangi Rp60 juta)
  • Pajak Pembeli = Rp22 juta

Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Biasanya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dibayarkan sekaligus pada ketika pengajuan BPHTB atau Biaya Balik Nama (BBN).

Pada umumnya, besar biaya PNBP ini adalah 1/1000 (satu per seribu) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

PNBP sendiri merupakan pungutan yang dibayarkan oleh perseorangan atau lembaga kepada pemerintah pusat.

Adapun cara menghitung PNBP, misalnya dengan besar variabel Rp50 ribu (variabel ini dapat berubah sewaktu-waktu).

  • PNBP = (1/1000 X NJOP) ditambah Rp50 ribu
  • PNBP = (1/1000 X Harga Rumah) ditambah Rp50 ribu
  • PNBP = (1/1000 X Rp500 juta) ditambah Rp50 ribu
  • PNBP = Rp500 ribu ditambah Rp50 ribu
  • PNBP = Rp550 ribu

Biaya Balik Nama (BBN)

Biaya Balik Nama (BBN) diperlukan apabila kamu beli rumah second alias rumah bekas.

Jika beli rumah baru semuanya menjadi urusan developer, maka untuk rumah second kamu harus mengurus BBN sendiri.

BBN tidak boleh diabaikan, hal ini harus diselesaikan untuk menghindari masalah legalitas di masa mendatang.

Nah, untuk menyelesaikan urusan yang satu ini, kamu bisa menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berikut contoh perhitungan BBN apabila variabelnya Rp500 ribu (variabel ini dapat berubah sewaktu-waktu).

  • BBN = (1% X Harga Rumah) ditambah Rp 500 ribu
  • BBN = (1% X Rp500 juta) ditambah Rp 500 ribu
  • BBN = Rp5.500.000,00

Nah sekarang kamu sudah mengetahui cara hitung biaya KPR yang harus dibayarkan di awal.

Berdasarkan semua perhitungan di atas, biaya yang harus dibayar di awal berjumlah Rp457.300.000,00.

Jumlah tersebut merupakan penjumlahan dari biaya uang muka, provisi, pajak pembeli, PNBP dan BBN (jika KPR rumah second).

Lalu, bagaimana cara menghitung angsurannya?

Cara Menghitung Angsuran KPR Berdasarkan Suku Bunga

Cara Menghitung Angsuran KPR Berdasarkan Suku Bunga

Setiap lembaga penyedia KPR, dalam hal ini perbankan, menerapkan perhitungan yang berbeda-beda pada program KPR mereka.

Besarnya angsuran tergantung pada besar bunga KPR yang diterapkan sesuai dengan kebijakan bank itu sendiri.

Sehingga penting untuk mempertimbangkan penerapan bunga KPR apabila beli rumah melalui program KPR.

Jadi untuk mempelajari cara menghitung angsuran KPR, kamu harus mengetahui jenis bunganya terlebih dahulu.

Ada tiga jenis bunga, yaitu fixed atau flat, floating atau mengambang, fix and cap. Lantas, bagaimana menghitungnya?

Menghitung Angsuran KPR Fixed

Simulasi Perhitungan

Menghitung Angsuran KPR Fixed

Berikut adalah simulasi cara menghitung angsuran bunga flat:

Misalnya, seseorang membeli rumah dijual di Andar River Park, Bojong Gede Bogor dengan harga Rp437.000.000,00.

Lalu syarat uang muka yang harus dibayarkan ialah 20% dari harga rumah atau sekitar Rp87.400.000,00.

DP tersebut tidak termasuk biaya lain-lain di luar KPR. Maka sisa harga rumah = Rp437.000.000,00 - Rp87.400.000,00.

Hasilnya yaitu Rp349.600.000,00. Dengan demikian, seseorang ini akan mengajukan KPR untuk membayar sisa harganya.

Lalu, dia pun mengajukan KPR fixed dengan tenor 10 tahun dan suku bunganya tetap di angka 11%.

Maka, angsuran per bulannya yaitu sebagai berikut.

  • Angsuran KPR fixed per bulan = (Sisa Harga Rumah X 11% X 10) dibagi (10 X 12 bulan)
  • Angsuran KPR fixed per bulan = (Rp349.600.000,00 X 11% X 10) dibagi (120 bulan) = Rp3.199.166,00

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui jumlah angsuran KPR rumah Andar River Park tenor 10 tahun di kisaran Rp3.200.000.000,00.

Menghitung Angsuran KPR Floating

Seperti KPR fixed, KPR floating memberikan keuntungan dan kerugian yang mesti kamu pertimbangkan.

Salah satu keuntungannya yaitu jika terjadi penurunan suku bunga, angsuran pun ikut turun.

KPR floating menguntungkan apabila kondisi ekonomi negara sedang baik, karena kemungkinan besar suku bunga turun.

Namun kenyataannya, suku bunga lebih sering naik daripada turun dan Bank Indonesia (BI) rate menjadi acuannya.

Besarnya angsuran KPR floating sangat tergantung pada kebijakan pemerintah. Supaya lebih jelas, berikut simulasinya.

Simulasi Perhitungan

Seseorang bernama Budi mengajukan KPR untuk pembelian rumah baru di perumahan Assati Garden House.

Budi membeli rumah termungil dengan harga Rp692.000.000. DP yang dipersyaratkan, yaitu 15%. Jadi, sisa harganya yaitu sebagai berikut.

Sisa Harga Rumah = Rp692.000.000,00 - Rp103.800.000,00 = Rp588.200.000,00

Budi mengajukan KPR dengan bunga floating selama 10 tahun. 8% di tahun pertama hingga ketiga, sedangkan di tahun keempat hingga sepuluh menjadi 10%.

Maka, perhitungannya sebagai berikut.

  • Angsuran Tahun Pertama hingga Ketiga = (Rp588.200.000,00 X 8% X 10) dibagi (120 bulan)
  • Angsuran Tahun Pertama hingga Ketiga = Rp3.921.333,00
  • Angsuran Tahun Keempat hingga Sepuluh = (Rp588.200.000,00 X 10% X 10) dibagi (120 bulan)
  • Angsuran Tahun Keempat hingga Sepuluh = Rp4.901.666,00

Kamu bisa menerapkan cara menghitung angsuran KPR ini pada suku bunga yang berubah-ubah.

Menghitung Angsuran KPR Capped

Menghitung Angsuran KPR Capped

Seperti sudah disebutkan, selain KPR fixed dan floating, ada pula KPR dengan suku bunga capped.

Artinya, suku bunga yang dibiarkan mengambang. Namun bank penyedia KPR memberikan batasan tertentu.

Misalnya suku bunga tahun pertama hingga kedua adalah 9%. Sementara suku bunga terbatasnya 9,5% (ditetapkan oleh bank).

Jadi, walaupun suku bunga di pasaran naik menjadi 12%, maka pihak bank tidak akan menerapkan suku bunga melebihi 9,5%.

Perhitungannya tidak jauh berbeda dengan KPR fixed dan floating. Atau jika ingin lebih praktis, maka kamu bisa menggunakan kalkulator KPR dari 99.co Indonesia.

Itulah pembahasan mengenai cara menghitung angsuran KPR.

Jangan segan untuk terus memperbarui informasi dan pengetahuanmu terkait dunia properti melalui situs 99.co Indonesia dan rumah123.com.

Di sini juga kamu akan mendapatkan banyak rekomendasi hunian idaman, seperti Kota Baru Parahyangan, Paradise Serpong City, dan Mustika Village Sukamulya.

Semoga informasi ini bermanfaat!

Author

Miyanti Rahman