Panduan Lengkap Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Membeli rumah dengan cara Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu cara yang kerap diambil masyarakat.

Namun, membeli rumah melalui sistem KPR bukanlah tanpa masalah.  Biasanya, masalah yang timbul pertama kali dalam masalah administrasi. 

KPR memang kerap dianggap memiliki proses yang “ribet”. Masalah lain muncul karena beban tunggakan. 

Para pembeli atau debitur biasanya kurang memperhitungkan prediksi cicilan per bulan KPR yang harus dibayarkan. 

Cicilan yang dibayarkan tiba-tiba membengkak karena bunga bank yang tiba-tiba meningkat akibat dari floating.

Selain itu, masalah juga kerap muncul ketika mereka kurang memerhatikan aturan sehingga terjadi pelanggaran yang mengharuskan mereka membayar denda.

Karenanya, akan lebih baik jika para calon pembeli mengenali variasi dari KPR yang ada.

Hal ini agar nantinya, pembeli tidak merasa dirugikan dan dapat menyesuaikan kemampuan belinya. 

Apalagi, harga jual rumah di kota-kota besar sudah meroket.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu produk pembiayaan dari perbankan untuk membiayai pembelian rumah atau properti lain.

KPR menggunakan skema pembiayaan sampai dengan persentase tertentu yang ditentukan oleh masing-masing pihak.

Meski mayoritas produk ini disediakan perbankan, namun kini sudah mulai ada lembaga pembiayaan yang juga menyalurkan pembiayaan perumahan.

KPR sendiri diatur dan dijaga kelancaran sistem pembayarannya oleh Bank Indonesia sebagai bank sentral di Indonesia.

Peraturan Bank Indonesia (PBI) menentukan besaran uang muka yang harus dipersiapkan oleh nasabah atau calon pembeli rumah.

Pada tahun 2013 lalu, PBI menentukan calon nasabah harus menyiapkan dana sebanyak 30% dari harga jual properti. 

Namun, sejak tahun 2015, angka tersebut dilonggarkan ke angka 20%.

Syarat KPR yang Wajib Dipenuhi

Untuk mengajukan KPR, calon nasabah harus memenuhi beberapa syarat yang ada, yaitu:

• Warga Negara Indonesia yang berdomisili di Indonesia
• Karyawan tetap yang memiliki pengalaman kerja minimal 2 tahun
• Wiraswasta yang memiliki usaha yang telah berjalan minimal 3 tahun
• Profesional yang telah melakukan praktek selama 2 tahun
• Berusia minimal 21 tahun
• Tahapan Pengajuan KPR

Secara umum, ada beberapa tahap yang harus dilewati untuk proses pengajuan KPR, yaitu;

• Memilih properti (rumah, apartemen, ruko/rukan, dll) yang diinginkan,
• Memilih bank penyedia KPR,
• Mengisi formulir pemesanan properti,
• Membayar biaya booking atau booking fee,
• Membayar uang muka atau down payment (DP),
• Mengisi formulir pengajuan kredit,
• Menyiapkan dokumen,
• Analisa permohonan kredit oleh bank,
• Survei appraisal nilai aset properti oleh bank,
• Akad kredit di depan notaris,
• Membayar cicilan setiap bulan selama masa tenor,
• Ketika akad kredit dilaksanakan, biasanya nasabah akan diminta untuk juga melunasi biaya administrasi pengajuan KPR.

Ada beberapa dokumen yang harus disiapkan oleh calon nasabah. Dokumen tersebut di antaranya:

Maksimum Pemberian Kredit oleh Bank

Batas maksimum jumlah pemberian kredit oleh penyalur KPR kepada nasabah ditentukan oleh pemerintah. 

Bank Indonesia menjadi pembuat peraturan atas transaksi ini.

Menurut peraturan tahun 2015 tentang Loan to Value (LTV), jumlah maksimal pemberian kredit adalah sebesar 80% dari total harga rumah untuk kepemilikan pertama.

Kebijakan tersebut akan diubah pada Bulan Agustus 2016 menjadi 85%.

Hal ini memungkinkan calon nasabah untuk dapat membayar uang muka atau down payment (DP) hanya sebesar 15% dari harga rumah pada kepemilikan rumah pertama. 

Berikut rinciannya:

KPR Subsidi untuk MBR

KPR subsidi merupakan salah satu bentuk kebijakan dari pemerintah. 

Lewat program ini, bunga KPR debitur atau nasabah yang telah memenuhi persyaratan tertentu akan diberikan subsidi oleh pemerintah.

Misalnya, bila Anda memiliki KPR dan harus membayar bunga sebesar 13%, maka Anda tidak perlu membayar sebesar 13% jika lewat KPR subsidi. 

Karena Anda akan mendapatkan subsidi bunga dari pemerintah yang besarannya biasanya 2% atau 5%.

KPR Syariah

KPR Syariah adalah suatu skema pembayaran rumah yang menganut nilai-nilai dan prinsip-prinsip bertransaksi secara islami.

Landasan transaksi bank syariah didasarkan pada hukum agama Islam. 

Beberapa prinsip yang dipegang di antaranya:

• Transaksi harus jelas dan transparan bagi kedua belah pihak; dalam hal ini nasabah dan penyedia KPR Syariah,
• Transaksi tak boleh merugikan salah satu pihak; dengan kata lain, untung rugi ditanggung bersama kedua belah pihak,
• Debitur atau nasabah tidak dibebankan bunga, karena dianggap riba. Bank akan mengambil margin keuntungan dari debitur yang disepakati di awal akad.

Banyak orang yang mengira bahwa produk bank syariah hanya dikhususkan untuk pemeluk agama Islam.

Pada kenyataannya, produk bank syariah diperuntukkan bagi siapa pun; bagi seluruh kalangan dari berbagai agama.

Jika calon nasabah merasa cocok dengan sistem syariah, tentunya ia dapat bertanya lebih rinci mengenai informasi produk syariah di bank tersebut.

Tips Memilih KPR dengan Tepat

Mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR) tentunya menjadi pilihan utama untuk memiliki rumah. 

Kini sudah banyak lembaga keuangan yang mengeluarkan produk KPR.

Tujuan utama program ini tentunya untuk memudahkan masyarakat agar dapat memiliki rumah impian.

Namun, kini banyak masyarakat yang ragu untuk mengambil KPR. Alasannya bermacam-macam. 

Ada yang ragu dengan kemampuan melunasi, tidak mau berhutang dan berbagai alasan lainnya.

Bagi Anda yang ingin memiliki rumah dengan cara KPR, ada beberapa hal yang perlu diketahui sebelum memilih produk KPR.

Tenor KPR

Jangka waktu yang ditawarkan KPR di Indonesia kini berkisar antara 10, 15, hingga 30 tahun. 

Semakin lama waktu kredit, maka semakin besar pula total bunga yang harus Anda bayar.

Namun, walau demikian, akan lebih baik jika Anda mengajukan kredit dengan jangka waktu terpanjang agar cicilan per bulannya kecil.

Anda tidak perlu khawatir dengan pengambilan jangka waktu kredit panjang, mengingat investasi properti seperti rumah atau tanah nilainya selalu meningkat dari tahun ke tahun.

Besar Cicilan

Akan lebih baik jika besaran KPR yang Anda ambil tidak melebihi 30 persen dari total pendapatan per bulan. 

Tentunya menjadi penting agar kondisi keuangan Anda tidak tergerus cicilan hutang dan menjadi beban.

Bank juga akan mempertimbangkan kemampuan membayar Anda, sehingga tentu saja bank dapat menolak permohonan Anda jika nilai cicilan per bulan lebih dari 30 persen dari penghasilan Anda per bulan.

Sediakan Uang Tunai

Uang tunai akan sangat diperlukan sebagai biaya pengajuan KPR untuk mengurus berbagai hal. 

Dana tunai tersebut akan digunakan untuk biaya administrasi booking fee, biaya penilaian jaminan, administrasi, serta provisi kredit.

Selain itu, dana tunai juga dibutuhkan untuk mengurus biaya asuransi yang biasanya berupa asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya pengikat kredit secara hukum.

Biaya ini biasanya meliputi biaya Akta Pengakuan Utang dan Perjanjian Kredit, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Akta Jual-Beli, Biaya bea balik nama, BPHTB, juga jasa notaris.

Bandingkan KPR

Ada baiknya jika anda membandingkan berbagai macam KPR yang ditawarkan oleh bank. 

Pikirkan secara matang sebelum memilih. Jangan terburu-buru!

Tanyakan kepada rekan Anda yang telah memiliki rumah, apakah mereka memiliki referensi pemberi fasilitas KPR yang baik.

Selain itu, pilihlah bank tempat di mana Anda merupakan nasabahnya, sehingga akan lebih mudah untuk menyelesaikan masalah jika seandainya terjadi masalah pada KPR Anda. 

Lalu yang pasti pilihlah produk KPR yang sesuai dengan kondisi finansial Anda.

Masalah yang Mungkin Terjadi Ketika Mengajukan KPR

KPR sendiri bukan berarti tidak menimbulkan masalah. 

Masalah KPR biasanya muncul ketika calon pemilik rumah atau calon debitur mulai mengajukan pinjaman dan harus mengurus banyak administrasi yang ada.

Ada dua kemungkinan masalah yang timbul ketika mengajukan KPR: aplikasi KPR ditolak atau plafon KPR yang disetujui oleh bank turun.

KPR Ditolak

Bukan tidak mungkin permohonan pengajuan KPR  Anda ditolak. Ini bisa disebabkan oleh beberapa hal. 

Kelengkapan administrasi biasanya menjadi salah satu faktor utama.

Maka dari itu, ketika akan mengajukan KPR, pastikan bahwa seluruh persyaratan yang diminta diberikan. 

Jika perlu, berikan dokumen tambahan seperti dokumen pemasukan tambahan dan lainnya.

Selain itu, KPR juga dapat ditolak jika kondisi finansial Anda kurang baik atau dinilai berisiko untuk disetujui pengajuannya.

Maka dari itu, pastikan bahwa kondisi keuangan Anda sehat sehingga kemungkinan untuk KPR disetujui terbuka lebar.

Perlu diingat bahwa bank tidak memiliki kewajiban untuk menjelaskan alasan penolakan KPR.

Hal ini merupakan sebuah kebijakan umum setiap bank agar tidak disalahgunakan menjadi pemalsuan data.

Pembahasan mengenai faktor yang menyebabkan KPR ditolak akan dibahas pada bagian selanjutnya.

Plafon Turun

Plafon kredit yang turun biasanya sering terjadi ketika mengajukan KPR rumah second atau bekas.

Nilai jaminan yang tidak sesuai dengan kondisi rumah menurut pihak bank dapat menjadi faktor utamanya. 

Sehingga nilai objek turun ketika proses appraisal dilakukan oleh pihak bank.

Guna mengatasi seluruh kesulitan tersebut, ada baiknya Anda melakukan konsultasi dengan hak marketing perbankan sehingga komunikasi yang baik dapat terjalin.

Menjalin komunikasi yang baik dengan marketing tentunya sangat dianjurkan ketika mengajukan KPR. 

Kehadiran marketing perbankan sendiri dapat membantu nasabah atau debitur untuk mendapatkan KPR lebih mudah.

Mintalah masukan tentang pertanyaan apa saja yang akan ditanyakan oleh pihak bank ketika melakukan appraisal .

Dengan begitu tentunya akan memudahkan Anda untuk menyiapkan jawaban dengan jelas kepada pihak bank.

Faktor yang Membuat KPR Ditolak

Mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu cara untuk dapat membeli rumah. 

Namun, ada banyak persyaratan administrasi yang harus dipenuhi.

Selain itu, calon pembeli rumah juga harus siap menghadapi kemungkinan bahwa KPR akan ditolak oleh bank.

Seperti sudah dijelaskan sebelumnya, bank sendiri tidak memiliki kewajiban untuk menjelaskan tentang detail penolakan KPR.

Hal ini tercantum dalam kebijakan umum setiap bank. Ini dilakukan guna menghindari adanya manipulasi data oleh nasabah.

Jika nasabah mengetahui alasan penolakan KPR, bisa jadi nasabah akan modifikasi data dirinya agar KPR diterima.

Namun ada beberapa hal yang menjadi alasan utama bank menolak permohonan aplikasi KPR calon nasabah.

Berikut adalah beberapa alasan pengajuan KPR Anda ditolak.

Mengajukan Hanya ke Satu Bank

Karena repotnya mengurus administrasi untuk pengajuan KPR, kerap kali masyarakat memilih untuk mengajukan KPR ke satu bank saja.

Padahal, hal ini tidak dianjurkan. 

Mengajukan KPR ke banyak bank tentunya akan membuat waktu Anda lebih efektif daripada hanya menunggu approval KPR dari satu bank saja.

Selain itu, dengan mengajukan ke lebih dari satu bank, tentunya Anda akan dapat memiliki cadangan pilihan ketika salah satu bank menolak permohonan Anda.

Tidak hanya itu, dengan mengajukan KPR ke banyak bank, Anda telah menunjukkan kepada bank bahwa Anda sangat serius untuk mendapatkan pinjaman dengan cepat.

Tidak Mau Ambil Risiko

Mengambil KPR adalah mengambil risiko. Ada banyak orang yang mengajukan KPR namun tidak mau mengambil risiko. 

Mereka memilih untuk mengambil uang dengan jumlah cicilan dengan nilai paling rendah dan dalam jangka waktu paling pendek.

Disarankan, Anda lebih memilih meminjam uang dalam jangka waktu panjang.

Hal ini tentunya lebih menguntungkan Anda karena harga rumah akan terus naik, sementara biaya cicilan KPR yang harus dibayarkan tidak berubah.

Salah Menabung

Salah satu faktor penting yang diperhatikan bank dalam penyetujuan proses KPR adalah kondisi keuangan Anda.

Hal tersebut dapat tercermin dari bagaimana pemasukan dan pengeluaran Anda  yang tercatat di dalam tabungan Anda.

Banyak orang yang menyisihkan uang untuk ditabung setelah melakukan pengeluaran bulanan, dan karena pengeluaran bulanan tidak tetap, maka jumlah yang ditabung juga tidak tentu.

Cara menabung seperti ini memiliki kekurangan karena bank akan menganggap nilai pemasukan tahunan Anda tidak stabil.

Hal tersebut tentunya menimbulkan keraguan pihak bank untuk menyetujui permohonan KPR Anda.

Tidak Menjaga Rekam Jejak Kredit

Anda harus menjaga rekam jejak dari transaksi perbankan Anda. Rekaman transaksi Anda harus dijaga di bank manapun.

Hal ini sangat penting untuk menghindarkan Anda dari ditolaknya aplikasi KPR Anda oleh bank.

Bank bisa melakukan cross-check antarbank melalui Bank Indonesia melalui fasilitas Daftar Hitam Nasabah (DHN) untuk melacak apakah riwayat transaksi Anda baik atau buruk.

Itu dia panduan lengkap KPR untuk Anda. Semoga bermanfaat!