Dewasa ini, membeli sebuah rumah bukan lagi perkara yang sulit.
Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mendapatkan hunian impian, salah satunya menggunakan fasilitas KPR syariah.
Meski begitu, apakah Anda tahu jika skema pembayaran KPR syariah berbeda dari KPR biasa?
Bahkan dari hitungannya saja, simulasi KPR syariah jelas tidak sama dengan kredit konvensional.
Pada dasarnya, skema KPR syariah terbagi menjadi empat macam.
Meliputi Murabahah, Musyarakah Mutanaqisah, Ijarah, dan Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT).
Namun sebagian besar dari bank KPR syariah hanya menyediakan dua skema, yaitu Murabahah dan Musyarakah Mutanaqisah.
Lalu, seperti apa perbedaan keduanya? Bagaimana simulasi KPR syariah dari masing-masing akad dilakukan?
Simak penjabaran lengkapnya di bawah ini.
Mengenal Akad Murabahah
Murabahah adalah perjanjian jual-beli antara nasabah dan bank dengan sistem syariah.
Harga yang ditetapkan pada sistem ini adalah harga sebenarnya, yang ditambah dengan keuntungan serta disepakati nasabah dan bank.
Contohnya, Anda mempunyai rumah yang ingin dibeli, bank membeli rumah tersebut dan menjualnya kembali pada Anda sebagai nasabah.
Anda mencicil dengan margin keuntungan yang telah disepakati. Jadi, cicilan yang dikeluarkan tiap bulannya tetap sama sepanjang tenor.
Untuk lebih jelasnya, inilah simulasi KPR syariah akad Murabahah.
Simulasi KPR Syariah Akad Murabahah
Perhitungan KPR syariah :
Misalnya Anda membeli rumah seharga Rp300 juta dengan uang muka sebesar 20% atau Rp60 juta.
Uang muka tersebut akan diberikan kepada pengembang, sehingga sisa biaya yang harus Anda bayar untuk melunasi rumah ini adalah:
= Rp240 juta (Rp300 juta – Rp60 juta).
Dengan prinsip murabahah, bank akan membeli rumah dengan harga tersebut, ditambah dengan keuntungan yang disepakati bersama.
Jika kesepakatannya adalah tenor 15 tahun dengan keuntungan 5%, maka ini adalah rumus yang harus dipahami:
(Harga asli rumah x (keuntungan bank x plafon) + harga asli rumah): bulan tenor.
Hasil hitungannya adalah sebagai berikut:
((Rp240 juta x (5% x 15)) + Rp240 juta): 180 bulan
= (Rp180 juta + Rp240 juta): 180 bulan
= Rp420 juta: 180 bulan
Sesuai dengan perhitungan di atas, angsuran yang harus dibayar setiap bulan adalah Rp2.333.333 selama 15 tahun.
Mengenal Akad Musyarakah Mutanaqishah
Berbeda dengan Murabahah, KPR syariah Musyarakah Mutanaqishah merupakan kerja sama bagi hasil antara nasabah dan bank.
Jadi, kurang lebih bank dan nasabah patungan untuk membeli rumah.
Misalnya nasabah menyetor sebanyak 20%, sementara 80% sisanya dibayarkan oleh bank.
Setelah rumah dibeli, rumah tersebut akan disewakan kepada nasabah yang kemudian membayar sewa setiap bulannya ke bank.
“Uang sewa” tersebut adalah sebagai cicilan untuk membeli 80% kepemilikan rumah dari bank.
Jadi pada akhir masa sewa, rumah tersebut menjadi milik nasabah.
Simulasi KPR Syariah Akad Musyarakah Mutanaqishah
Misalnya kedua belah pihak menentukan tenor, yang juga merupakan masa sewa selama 10 tahun.
Jika rumah yang dibeli seharga Rp300 juta, berarti nasabah harus menyiapkan 20% (60 juta) dan bank membayar sisanya (Rp240 juta).
Selanjutnya, nasabah dan bank akan menyepakati uang sewa yang harus dibayarkan per bulan.
Misalnya kedua pihak setuju untuk membayar Rp1,6 juta per bulan.
Mengingat rumah ini adalah milik kedua belah pihak, Anda harus menambah biaya untuk membeli hak milik rumah secara keseluruhan.
Maka itu, Anda harus membayar Rp1,6 juta ditambah dengan cicilan yang sudah disepakati kedua pihak per bulannya selama 10 tahun.
Nah dari penjelasan tersebut, sudah jelas ’kan bagaimana proses penghitungan KPR Syariah?
Jika tertarik membeli rumah dengan KPR syariah, ada sejumlah perumahan yang mungkin menarik hari Anda.
Perumahan-perumahan ini bisa ditemukan di 99.co Indonesia, seperti Villa Berlian, Metland Puri, dan Reiwa Town.
Untung-Rugi Beli Rumah dengan KPR Syariah
Sama seperti fasilitas pembiayaan rumah lain, membeli rumah dengan KPR syariah juga memiliki untung ruginya tersendiri.
Karena itu, sebelum memutuskan layanan kredit mana yang akan dipilih, ada baiknya perhatikan hal-hal berikut ini dulu.
Keuntungan Menggunakan KPR Syariah
Nominal Cicilan Tetap tanpa Dikenakan Bunga
Sebagai debitur, Anda tidak perlu khawatir dengan nominal cicilan yang naik karena KPR syariah memberlakukan biaya tetap.
Selain itu, tidak diberlakukan suku bunga bank pada skema pembiayaan tersebut.
Suku bunga sendiri dianggap sebagai riba di dalam Islam, sehingga hukumnya haram digunakan pada proses jual-beli.
Alur Kredit Lebih Jelas dan Tidak Memberatkan
Menyambung poin sebelumnya, skema cicilan yang flat (tetap) membuat alur kredit menjadi lebih jelas.
Selain itu, kita tidak akan terjebak dengan cicilan yang tiba-tiba naik ataupun turun.
Setiap bulannya kita dapat mengetahui berapa cicilan rumah yang harus dibayarkan ke bank.
Berkat kemudahan tersebut, mengatur cash flow harian menjadi sangat mudah dan tidak memberatkan.
Lebih Mengedepankan Asas Musyawarah Mufakat
Bagaimana asas musyawarah dan mufakat dalam KPR syariah?
Salah satunya dengan tidak memberlakukan sanksi, denda atau penalti berupa uang kepada para debiturnya.
Umumnya, perbankan syariah lebih mengutamakan diskusi dan rasa kekeluargaan dalam menyelesaikan masalah.
Termasuk jika debitur tidak mampu membayar cicilan atau mengalami masalah kredit macet.
Proses Pengajuan Lebih Mudah dan Cepat
Menurut sebagian orang, proses pengajuan KPR syariah lebih mudah dan cepat dibandingkan KPR biasa.
Hal ini agaknya masuk akal, sebab alur pengajuan kredit tersebut memang tidak terlalu panjang.
Tidak diberlakukan proses BI Checking saat mengajukan KPR syariah.
Sebagai gantinya, proses pengecekan tersebut dilakukan lewat wawancara dan survei langsung kesiapan debitur.
Kerugian Menggunakan KPR Syariah
Jangka Waktu Cicilan yang Singkat
Dibanding fasilitas kredit bank konvensional, jangka waktu atau tenor KPR syariah biasanya memang lebih singkat.
KPR ini menawarkan tenor maksimal 15 tahun, sedangkan KPR biasa bisa mencapai 25 tahun.
Uang Muka menjadi Lebih Besar
Sebab tidak menggunakan bunga, jumlah uang muka atau down payment yang harus debitur bayar menjadi lebih besar.
Biasanya, bank syariah mengenakan DP sebesar 15–30% dari total harga hunian.
Cicilan Tidak Berkurang saat Suku Bunga Turun
Meski lebih pasti, penggunaan skema kredit tanpa bunga sebenarnya mempunyai kekurangan.
jika suku bunga bank turun, maka jumlah cicilan rumah Anda tidak akan ikut berkurang.
Demikian untung-rugi membeli rumah dengan KPR syariah yang bisa dijadikan sebagai pertimbangan.
Jika Anda masih mencari hunian, ada banyak pilihan perumahan syariah di 99.co Indonesia yang bisa dipertimbangkan.
Selamat mencoba!
