Jenis-Jenis Suku Bunga KPR, Ketahui Sebelum Mengajukan Kr...

Jenis-Jenis Suku Bunga KPR, Ketahui Sebelum Mengajukan Kredit

- Yuhan Al Khairi
Jenis-Jenis Suku Bunga KPR, Ketahui Sebelum Mengajukan Kredit

Mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai metode pembelian properti memang menguntungkan.

Namun ada banyak hal yang harus diperhatikan sebelum Anda mengajukannya, seperti cicilan rumah hingga besaran suku bunga.

Ketika membeli rumah dengan skema pembayaran KPR, Anda tidak hanya wajib untuk melunasi cicilan pokok.

Selain itu, nilai dari suku bunga KPR juga perlu dibayarkan. Besarannya sendiri beragam, tergantung rate produk kredit tersebut.

Pembayaran KPR tentunya dikenakan bunga, tetapi jenis dari suku bunga KPR tersebutlah yang berbeda-beda.

Maka itu penting mengetahui jenis suku bunga, perhitungan, dan rate-nya sebelum melakukan pengajuan.

Agar tidak keliru, baca ulasan lengkapnya di bawah ini.

Jenis-Jenis Suku Bunga KPR

Jenis jenis Suku Bunga KPR

Mustahil rasanya apabila Anda mengajukan kredit rumah ke bank tanpa mengetahui suku bunga yang berlaku.

Pasalnya, cicilan KPR yang dibayarkan mengikuti suku bunga yang ada. Sehingga penting mengetahui berapa jumlah yang dikeluarkan.

Perlu digarisbawahi, besaran total biaya cicilan rumah juga dipengaruhi oleh jangka waktu cicilan yang dipilih. 

Biasanya, tenor KPR tersedia mulai dari 10 tahun sampai dengan 25 tahun. Semakin lama, cicilan KPR per bulan semakin ringan.

Karena itu, komitmen keras sangat diperlukan untuk melunasi kredit rumah dalam jangka panjang.

Nah agar tidak salah saat memilih suku bunga, berikut jenis-jenis suku bunga KPR yang perlu Anda ketahui.

Suku Bunga KPR Flat

Seperti namanya, suku bunga KPR flat menawarkan besaran angsuran dan harga pokok yang sama setiap bulannya. 

Cara menghitung KPR ini adalah dengan mengalikan persentase bunga bersama pokok pinjaman awal.

Sehingga, jumlah pembayaran pokok yang ditambah bunga per bulannya akan menghasilkan besaran yang sama. 

Intinya, suku bunga flat menawarkan biaya cicilan pokok dan bunga dengan nilai yang tetap setiap bulannya.

Suku Bunga KPR Efektif (Sliding Rate)

Suku Bunga KPR Efektif 

Foto : dailynews.co.tz

Berbeda dengan bunga flat, cara menghitung KPR sliding rate atau suku bunga efektif biasanya dilakukan setiap akhir periode angsuran.

Bunga KPR sendiri dihitung berdasarkan saldo akhir setiap bulan dan nilai pokok yang belum dibayarkan.

Sehingga membuat besaran bunga menjadi berubah-ubah, tergantung sisa utang dari nilai pokok. 

Terdengar tidak menguntungkan? Metode perhitungan ini justru lebih adil daripada suku bunga flat, sebab suku bunga efektif dibayarkan sesuai sisa pokok pinjaman.

Sedangkan besaran suku bunga flat dihitung berdasarkan nilai awal pokok pinjaman, yang tidak akan berkurang setiap bulan.

Suku Bunga Anuitas

Pada dasarnya, cara menghitung KPR dengan suku bunga anuitas hampir mirip dengan suku bunga efektif. 

Namun, total cicilan tiap bulannya selalu sama besar hingga tenor KPR berakhir.

Sehingga, perhitungan suku bunga efektif anuitas akan sama besar, tetapi besaran nilai bunga tiap bulannya akan semakin mengecil.

Perhitungan suku bunga anuitas sendiri mulanya dihitung dari besaran total cicilan dan besaran bunga per bulannya. 

Sedangkan besarnya cicilan pokok didapat dari mengurangi jumlah cicilan dengan nilai bunga.

Baca juga:

Bunga Floating KPR | Definisi, Kelebihan dan Kekurangannya

Suku Bunga KPR Berdasarkan Penggunaannya

Suku Bunga KPR Berdasarkan Penggunaannya

Selain ketiga suku bunga KPR di atas, kita juga bisa mengetahui cara menghitung KPR lewat tiga jenis bunga pinjaman lainnya. 

Tiga jenis bunga pinjaman ini berdasarkan metode penggunaan bunga tersebut.

Bunga Tetap (Fixed)

Bunga tetap atau fixed adalah suku bunga yang menawarkan besaran bunga pinjaman sama hingga periode cicilan berakhir.

Hal ini dianggap cukup menguntungkan, apalagi jika kita membeli rumah pada saat suku bunga bank fluktuatif. 

Dengan menggunakan bunga fixed, total cicilan Anda akan sama setiap bulannya.

Bunga Mengambang (Floating)

Memilih suku bunga KPR juga harus jeli, sebab tak semua bunga KPR memberi keuntungan tiap tahunnya. 

Jika kondisi bunga bank di pasar trennya menurun, menggunakan bunga floating akan menguntungkan.

Mengapa demikian? Sebab, cara menghitung KPR dengan bunga floating didasarkan pada nilai suku bunga di pasaran.

Jika sedang turun, besaran suku bunga akan turun. Namun jika sebaliknya, bersiaplah untuk membayar suku bunga lebih besar.

Bunga gabungan (Fix and Cap)

Suku bunga fix and cap merupakan jenis suku bunga kombinasi. 

Misalnya, pada tiga tahun awal Anda akan dikenakan suku bunga fixed, tetapi selanjutnya suku bunga yang diberlakukan adalah floating.

Suku bunga ini juga patut untuk diperhitungkan, sebab dengan cara menghitung KPR seperti ini, Anda berkesempatan mendapatkan nilai cicilan yang lebih murah.

Selain itu, Anda juga memiliki sedikit waktu untuk menabung di tahun-tahun awal, sebelum metode suku bunga tersebut berubah menjadi floating.

Simulasi KPR sesuai Suku Bunganya

Simulasi KPR sesuai Suku Bunganya

Setelah mengetahui penjelasan dari tiap jenis KPR, Anda tentu penasaran bagaimana sih cara menghitungnya.

Supaya lebih jelas, perhatikan simulasi KPR berikut ini, ya.

Cara Menghitung KPR Bunga Flat

Misalnya Anda mengajukan kredit rumah di YUU at Contempo, hunian ini harganya Rp883.740.000,00.

Lalu, Anda harus membayar uang muka sebesar 20%. Sehingga pokok pinjaman yang perlu dibayar adalah Rp706.992.000,00.

Produk KPR yang Anda gunakan menawarkan bunga flat 5% per tahun, dengan tenor selama dua tahun atau 24 bulan.

Sehingga cara menghitung bunganya adalah:

  • Pokok Pinjaman: Rp706.992.000,00 dibagi 24 bulan = Rp29.458.000,00
  • Bunga Flat: (Rp706.992.000,00 X 5% X 2) dibagi 24 bulan = Rp2.945.800,00

Jadi kalau cicilan pokoknya Rp29.458.000,00 ditambah bunga KPR flat Rp2.945.800,00, maka total cicilan per bulannya adalah sebesar Rp32.403.800,00.

Cara Menghitung KPR Bunga Efektif

Katakanlah Anda kredit rumah di Hawila Residence seharga Rp195.000.000,00, dengan uang muka sebesar 10%.

Maka pokok pinjaman yang mesti dibayarkan adalah Rp175.500.000, dengan KPR bunga efektif 10% per tahun.

Lalu, Anda mengambil tenor 24 bulan atau dua tahun, sehingga cara menghitungnya adalah:

  • Pokok Pinjaman: Rp175.500.000,00 dibagi 24 bulan = Rp7.312.500,00
  • Bunga Efektif 1: (Rp175.500.000,00 X 10%) X (30/360 hari) = Rp1.462.499,00

Jadi, cicilan pokok dan bunga bulan pertama sebesar Rp8.774.999. Sedangkan besaran bunga efektif bulan kedua, yaitu:

  • Bunga Efektif 2: (Rp168.187.500,00 X 10%) X (30/360 hari) = Rp1.401.001,00

Dengan begitu, total cicilan pokok ditambah bunga efektif yang harus dibayarkan pada bulan kedua ialah sekitar Rp8.713.501,00.

Baca juga:

Cara Menghitung Angsuran KPR yang Mudah untuk Dipahami

Cara Menghitung KPR Bunga Anuitas

Misalnya Anda membeli rumah di Hawila Residence dengan harga sama seperti di atas, tetapi menggunakan KPR bunga anuitas.

Di sini kita mengasumsikan tenor 24 bulan atau dua tahun, dengan bunga 10%. Maka perhitungannya sama dengan bunga efektif.

Bunga Anuitas 1: (Rp175.500.000,00 X 10%) X (30/360 hari) = Rp1.462.499,00 atau dibulatkan menjadi Rp1.462.500,00.

Nah untuk menghitung bunga anuitas bulan kedua, Anda bisa melakukan cara yang sama dengan bunga efektif.

Cara Menghitung KPR bunga Fixed

Misalnya, Anda mengajukan KPR rumah dengan harga Rp500 juta, tenor 10 tahun, serta suku bunga 11 persen.

Maka, cara menghitung KPR bunga fixed tersebut adalah:

(Rp500.000.000 x 11% x 10)):120 = Rp6.887.501 per bulan

Cara Menghitung KPR Bunga Floating 

Misalnya, Anda mengajukan  KPR untuk membeli rumah di Buana Kotabaru Raya seharga Rp362.000.000,00.

Kemudian mengambil tenor KPR 10 tahun atau 120 bulan, dengan suku bunga floating sebesar 5% di tahun pertama hingga ketiga.

Semantara itu, di tahun keempat hingga ke-10 menjadi 10%, maka perhitungan cicilan per bulannya adalah:

  • Cicilan Tahun 1 hingga 3: (Rp362.000.000,00 X 5% X 3) dibagi 36 = Rp1.508.333 per bulan selama 3 tahun.
  • Cicilan Tahun ke 4 hingga 10: (Rp362.000.000,00 X 10% X 7) dibagi 84 = Rp3.016.666,00 per bulan selama 7 tahun.

Cara Menghitung KPR Bunga Fix and Cap

Contoh kasusnya, misal suku bunga saat ini adalah sebesar 8,25% Lalu, bank menawarkan suku bunga terbatas sebesar 10,5%. 

Maka, besaran suku bunga KPR fix and cap tersebut akan mengikuti fluktuasi suku bunga di pasaran.

Kendati demikian, karena yang ditawarkan oleh bank adalah suku bunga terbatas, maka batas atas atau nilai maksimal yang harus dibayarkan hanyalah 10,5%.

Besaran Suku Bunga KPR Terbaru

besaran Suku Bunga KPR Terbaru

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menjabarkan data Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) bank umum konvensional Indonesia.

Data tersebut diambil pada akhir Agustus 2022, meliputi suku bunga dasar kredit korporasi, ritel, mikro, KPR dan non KPR.

SBDK sendiri digunakan sebagai dasar penetapan suku bunga kredit yang akan dikenakan oleh bank kepada nasabah.

Namun, SBDK belum memperhitungkan komponen-komponen lainnya seperti estimasi premi risiko.

Komponen tersebut besarnya tergantung dari penilaian bank terhadap risiko masing-masing debitur atau kelompok debitur.

Jadi, belum tentu kebijakan bunga suatu produk KPR sama dengan SBDK. Namun sebagai gambaran, mari kita lihat datanya berikut ini.

Nama Bank

SBDK KPR

KPR BRI

7.25%

KPR Bank Mandiri

7.25%

KPR BNI

7.25%

KPR Bank Danamon

8.00%

KPR Bank Permata

8.25%

KPR BCA

7.20%

KPR CIMB Niaga

7.25%

KPR BTN

7.25%

Beberapa bank juga sering memberikan promo KPR dengan suku bunga rendah, tetapi program itu hanya berlangsung sementara.

Jadi tidak ada salahnya membeli rumah selama promo masih berjalan, demi menghemat bujet yang harus dikeluarkan.

Semoga bermanfaat!

Baca juga:

7 Daftar Bank Penyedia Bunga KPR Murah

Author

Yuhan Al Khairi