Over kredit rumah di bawah tangan kerap dilakukan oleh pemilik rumah yang kesulitan melunasi cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Sejatinya, over kredit rumah di bawah tangan tidak dianjurkan karena sangat berisiko, sebab prosesnya tidak melibatkan bank pemberi KPR.
Meski begitu, praktik ini nyatanya kerap dipilih oleh banyak orang.
Alasannya karena proses over kredit rumah di bawah tangan relatif lebih mudah dan cepat.
Lantas, bagaimana cara melakukan over kredit rumah di bawah tangan? Lalu, apakah praktik ini aman? Temukan jawabannya di sini.
Begini Cara Over Kredit di Bawah Tangan
Over kredit rumah merupakan hal lazim dalam dunia properti.
Cara ini dianggap sebagai solusi terbaik bagi pemilik rumah, yang kesulitan melunasi sisa cicilan KPR.
Begitu pula bagi pembeli, mengambil rumah over kredit dianggap sebagai cara terbaik untuk membeli rumah second berharga murah.
Misalnya Andi memiliki hunian di Samira Regency Bekasi, dengan KPR yang sudah berjalan selama 10 tahun.
Diketahui, tenor KPR atas rumah dijual di Bekasi itu adalah 20 tahun.
Namun karena mengalami krisis keuangan, Andi pun menjual rumah tersebut kepada Dadang dengan cara over kredit.
Setelah rumah tersebut terjual, sisa cicilan KPR Andi akan dialihkan kepada Dadang sebagai pembeli alias debitur baru.
Apabila proses over kredit rumah dilakukan dengan cara resmi, maka pengalihan tanggungan kredit itu akan tercatat dalam sistem bank.
Sehingga segala hal terkait kredit tersebut, seluruhnya menjadi tanggung jawab Dadang sebagai debitur baru.
Berbeda hal bila over kredit rumah dilakukan di bawah tangan, proses peralihan kredit tidak tercatat dalam sistem bank.
Sehingga KPR atas rumah tersebut masih tercatat atas nama Andi sebagai debitur pertama.
Maka itu, over kredit rumah di bawah tangan sebaiknya tidak dilakukan oleh pembeli dan penjual karena sangat berisiko.
Kalau ingin tetap melakukannya, sebaiknya proses over kredit di bawah tangan turut melibatkan notaris agar kedudukan hukumnya jelas.
Baca juga:
Cara Over Kredit Rumah serta Tips dan Untung-Ruginya
Cara Over Kredit Rumah di Bawah Tangan melalui Notaris
Tak perlu bingung, cara over kredit rumah di bawah tangan melalui notaris sejatinya mudah dan cepat.
Pembeli dan penjual tinggal bertemu dan bernegosiasi terkait proses jual-beli rumah tersebut.
Bila sudah ada kesepakatan, buat surat perjanjian over kredit rumah.
Selanjutnya Pembeli dan penjual membuat janji untuk bertemu notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Kemudian, serahkan dokumen persyaratan terakit over kredit rumah.
Selanjutnya PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli (AJB), untuk pengalihan hak atas rumah tersebut.
Penjual kemudian menandatangani surat pemberitahuan atau pernyataan peralihan hak atas rumah, yang ditujukkan kepada bank.
Penjual dan pembeli membuat salinan akta notaris yang menerangkan telah terjadinya peralihan hak atas rumah tersebut.
Patut diketahui, surat pemberitahuan pengalihan hak ini bukan pengalihan status debitur dalam sistem bank.
Melainkan pemindahan hak atas tanah dan bangunan dari pihak pertama sebagai penjual kepada pihak kedua selaku pembeli.
Biaya Over Kredit Rumah di Bawah Tangan melalui Notaris
Karena melibatkan notaris dalam proses over kredit rumah, maka ada biaya notaris jual beli rumah yang harus disiapkan.
Biaya jasa notaris ketentuannya tercantum dalam Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2004.
Disebutkan bawah honorarium notaris jika ditentukan dari nilai ekonomis, ditentukan dari objek setiap akta.
Berikut rincian perhitungannya:
- Jika transaksi mencapai Rp100 juta, honor yang didapat paling besar 2,5% dari nilai transaksi.
- Jika transaksi Rp100 juta – Rp1 miliar, honor yang didapat 1,5%.
- Jika transaksi di atas Rp1 miliar, biayanya 1% dari nilai transaksi.
Selain itu, ada pula biaya lain yang harus disiapkan, meliputi:
- Pemeriksaan sertifikat: Rp100 ribu
- Validasi pajak: Rp200 ribu
- Biaya balik nama: Rp750 ribu
- Akta jual beli: Rp2,4 juta
- Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT): Rp1,2 juta
- Surat Kuasa Hak Membebankan Hak Tanggungan: Rp2,5 juta
Baca juga:
Ketahui Cara Over Kredit Rumah Subsidi yang Mudah
Risiko Over Kredit Rumah di Bawah Tangan
Seperti yang telah disebutkan, over kredit rumah di bawah tangan sangat berisiko. Tidak hanya bagi pembeli, tetapi juga bagi penjual.
Dikutip dari Hukum online, Notaris dan PPAT Dradjad Uripno mengungkapkan sejumlah risiko over kredit rumah di bawah tangan;
Pihak pertama atau penjual masih menjadi pihak yang akan dihubungi bank, apabila terjadi tunggakan cicilan dari pihak kedua atau pembeli.
Hal tersebut dikarenakan status kredit rumah masih atas nama penjual selaku debitur pertama.
Hal ini tentu akan merugikan, karena akan memengaruhi reputasi kredit pihak pertama.
Sedangkan bagi pihak kedua, ada kemungkinan rumah yang telah dibeli dapat disita oleh bank.
Ini terkait kemungkinan bahwa penjual yang masih berstatus debitur KPR, lalai membayar cicilan yang sudah disetorkan oleh pembeli.
Selain itu ada kemungkinan bahwa pembeli dirugikan, jika pihak pertama tiba-tiba melakukan klaim pengambilan sertifikat rumah, yang sebenarnya sudah di-over-kreditkan.
Mengingat risikonya yang besar, over kredit di bawah tangan amat tidak disarankan.
Ada baiknya untuk melakukan over kredit rumah dengan cara yang resmi, yakni melibatkan bank pemberi KPR.
Itulah pembahasan lengkap mengenai over kredit di bawah tangan.
Semoga informasi ini bermanfaat.
Baca juga:
Leave a comment