Apa perbedaan sertifikat tanah dan rumah? Pertanyaan ini cukup banyak diajukan oleh mereka yang hendak membeli tanah maupun rumah.
Wajar, karena tanah maupun rumah merupakan aset bernilai tinggi yang proses pembeliannya diiringi dengan pengurusan sejumlah dokumen, termasuk sertifikat.
Lantas, adakah perbedaan sertifikat tanah dan rumah? Untuk menjawab pertanyaan tersebut, silakan simak ulasan lengkapnya di bawah ini.
Mengenal Perbedaan Sertifikat Tanah dan Rumah
Perbedaan sertifikat tanah dan rumah dapat dilihat dari definisinya.
Sertifikat tanah adalah dokumen yang membuktikan kepemilikan seseorang atas bidang tanah.
Adapun sertifikat rumah atau bangunan adalah bukti kepemilikan seseorang atau badan hukum atas sebuah bangunan.
Kendati demikian, sertifikat rumah dan tanah merupakan dokumen yang saling terkait.
Bahkan, apabila membeli rumah dengan status hak milik, maka kamu hanya akan mengantongi Sertifikat Hak Milik (SHM) saja.
Pasalnya, hak milik adalah hak kepemilikan tertinggi atas tanah dan/atau bangunan.
Karena itu, hak kepemilikan rumah dengan SHM telah meliputi tanah dan bangunannya.
Namun, berbeda cerita jika kamu membeli rumah yang statusnya HGB, maka sertifikat yang akan didapatkan adalah SHGB.
Pasalnya, properti berstatus HGB merupakan bangunan yang didirikan di atas tanah milik orang lain.
Karena itu, hak kepemilikannya hanya meliputi bangunan yang berdiri di atas lahan tersebut saja.
Berdasarkan pengertian tersebut pulalah, banyak orang menganggap bahwa HGB merupakan bentuk fisik dari sertifikat rumah.
Baca juga: Perbedaan HGB dan SHM, Mulai dari Definisi hingga Kegunaannya
Jenis-Jenis Sertifikat Tanah dan Rumah
Secara umum, sertifikat tanah dan rumah terbagi dalam empat jenis, yakni;
- Sertifikat Hak Milik (SHM)
- Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
- Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS).
- Surat tanah girik.
Agar lebih jelas, berikut uraian lengkap mengenai keempat jenis sertifikat tersebut beserta perbedaannya.
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Seperti yang telah disebutkan, SHM merupakan jenis sertifikat yang memberi hak penuh atas lahan dan bangunan kepada pemiliknya.
Jenis sertifikat tanah dan rumah ini memiliki kedudukan hukum paling tinggi, bila dibandingkan dengan jenis sertifikat properti lain.
SHM berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan atau dipindahtangankan kepada pihak lain.
Karena itu, properti dengan jenis sertifikat tanah dan rumah ini cocok dijadikan sebagai investasi jangka panjang.
Ditambah lagi, properti berstatus SHM dapat dijadikan sebagai jaminan atau agunan untuk keperluan kredit perbankan.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
SHGB merupakan sertifikat perizinan yang diberikan untuk mendirikan bangunan pada tanah atau lahan yang bukan miliknya.
Berbeda dengan SHM yang legalitasnya mencakup tanah dan bangunan di atasnya, pemegang SHGB hanya memiliki hak atas bangunan saja.
Selain itu, SHGB bersifat lekang waktu, artinya ada batas waktu yang ditetapkan untuk penggunaan sertifikat ini.
Disebutkan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Pasal 35:
“Masa berlaku HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah jangka waktu perpanjangan dan pembaharuan HGB berakhir, maka tanah akan kembali menjadi tanah yang dikuasai negara, tanah hak pengelolaan, atau pemegang hak milik.”
Baca juga: Cara Mengubah HGB ke SHM beserta Syarat dan Biayanya
3. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)
Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun merupakan sertifikat yang diperuntukkan bagi penghuni rumah susun dan apartemen.
Ini merupakan bukti legalitas kepemilikan seseorang atas hunian vertikal yang dibangun pada lahan dengan kepemilikan bersama.
Selain rumah susun dan apartemen, sertifikat ini juga lazim digunakan sebagai bukti kepemilikan gedung perkantoran, kios komersial, kondominium, dan flat.
Hampir sama dengan SHM, SHSRS juga dapat dipindahtangankan dan dijadikan sebagai jaminan dalam pengajuan kredit ke bank.
4. Surat Tanah Girik
Selain ketiga jenis sertifikat di atas, ada pula surat girik yang tergolong sebagai salah satu surat tanah.
Surat girik adalah menerangkan penguasaan atas tanah girik atau lahan bekas hak milik adat yang belum terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Surat ini diterbitkan oleh kelurahan atau kecamatan setempat.
Surat girik bukanlah bukti kepemilikan properti yang diakui dalam hukum Indonesia, statusnya hanya menyatakan kepemilikan atas sebuah lahan.
Lebih lanjut, fungsi surat tanah girik hanya sebagai keterangan identitas pembayar pajak atas suatu lahan.
Maka itu, surat ini memiliki kedudukan hukum yang lemah bila dibandingkan dengan jenis sertifikat tanah dan rumah lainnya.
Bila kadung membeli tanah girik, sebaiknya segera daftarkan lahan tersebut ke BPN dan ubah statusnya menjadi SHM.
Baca juga: Perbedaan HGB dan SHM yang Wajib Diketahui Sebelum Membeli Rumah
Contoh Kasus Perbedaan Sertifikat Tanah dan Rumah serta Implikasi Hukumnya
Perbedaan Membeli Rumah dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Pak Budi ingin membeli sebuah rumah di sebuah kompleks perumahan. Ia menemukan dua pilihan rumah yang menarik:
- Rumah A memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), yang berarti kepemilikannya mutlak atas tanah dan bangunan di atasnya.
- Rumah B memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), yang berarti tanah tersebut tetap dimiliki oleh negara atau pihak lain, sementara pemilik rumah hanya memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu (misalnya 30 tahun).
Implikasi Hukum
Jika Pak Budi membeli Rumah A (SHM), ia memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan tanpa batasan waktu.
Ia bisa menjual, mengalihkan, atau menggunakannya untuk kepentingan pribadi tanpa harus memperpanjang izin kepemilikan tanah.
Jika Pak Budi membeli Rumah B (SHGB), ia harus memperpanjang izin penggunaan tanah setelah jangka waktu habis.
Selain itu, jika SHGB tidak diperpanjang, tanah bisa kembali menjadi milik negara atau pemilik awalnya.
Hal ini bisa menjadi kendala jika Pak Budi ingin menjadikan rumah sebagai aset investasi jangka panjang.
Perbedaan Warisan Tanah dengan Sertifikat Tanah dan Rumah Tanpa Sertifikat
Bu Siti memiliki sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang diwariskan dari orang tuanya.
Ia juga memiliki sebuah rumah di tanah tersebut, tetapi rumahnya tidak memiliki sertifikat bangunan resmi karena dibangun secara turun-temurun tanpa pencatatan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Implikasi Hukum
Karena tanah memiliki SHM, Bu Siti dapat dengan mudah mewariskan atau menjualnya kepada pihak lain tanpa masalah hukum.
Namun, karena rumahnya tidak memiliki sertifikat bangunan resmi, ia mungkin akan mengalami kesulitan jika ingin mengajukan kredit bank dengan jaminan rumah atau jika terjadi sengketa kepemilikan bangunan dengan pihak lain.
Jika pemerintah melakukan program sertifikasi bangunan, Bu Siti harus mengurus sertifikat bangunan agar properti tersebut memiliki legalitas yang kuat.
Itulah perbedaan sertifikat tanah dan rumah beserta jenis-jenisnya yang penting diketahui.
Semoga informasi ini bermanfaat.
