Proses Jual Beli Rumah melalui Notaris yang Wajib Diketahui

20 Okt 2020 - Rachmi Arin Timomor

Proses Jual Beli Rumah melalui Notaris yang Wajib Diketahui

Dalam proses jual beli rumah diperlukan jasa notaris sebagai tenaga ahli.

Karena tentunya dalam proses jual beli rumah dibutuhkan berbagai dokumen, seperti perjanjian jual beli, akta jual beli, sertifikat tanah hak milik, kredit dan lainnya.

Notaris adalah orang yang akan mengurus bagian ini.

Notaris sendiri merupakan Pejabat Umum dengan kewenangan membuat Akta Otentik mengenai semua dokumen berupa perjanjian dan kewenangan, yang telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014.

Jadi menghadirkan proses jual beli rumah melalui notaris tentu sangat penting.

Namun hal ini tentu saja tidak gratis, karena biaya notaris juga sudah diatur dalam perundangan.

Honorarium notaris diatur dalam pasal 36 di Undang-Undang Jabatan Notaris dengan penentuan biaya yang sesuai dengan nilai sosial serta ekonomi akta.

Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai berbagai proses jual beli rumah melalui notaris, simak ulasan lengkapnya di bawah ini.

Fungsi Notaris

proses jual beli rumah melalui notaris

Notaris jual beli rumah memiliki fungsi dan kewenangan yang telah diatur dalam Undang-Undang tentang Jabatan Notaris.

Sejumlah fungsi dan kewenangan notaris yang diatur pasal 15 Undang-Undang adalah sebagai berikut:

  • Membuat Akta Otentik mengenai perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan peraturan perundang-undangan
  • Menjamin kepastian tanggal pembuatan akta
  • Menyimpan akta dan memberikan grosse, salinan dan kutipan akta
  • Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta
  • Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan

proses jual beli rumah melalui notaris

Selain itu, adapun sejumlah kewajiban notaris dalam menjalankan jabatannya meliputi:

  • Bertindak jujur, amanah, mandiri dan tidak berpihak demi menjaga kepentingan pihak yang terkait perbuatan hukum
  • Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpan sebagai bagian dari Protokol Notaris
  • Merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuat dan segala keterangan yang diperoleh

Adapun berbagai kewajiban notaris lainnya berupa pembukuan akta hingga membacakan akta dengan dihadiri paling sedikit 2 orang saksi saat pembuatan wasiat dan lain sebagainya.

Tahapan Proses Jual Beli Rumah 

Pemeriksaan Dokumen

proses jual beli rumah melalui notaris

Sebelum melakukan proses jual beli, baik pihak penjual dan pembeli harus memastikan terlebih dahulu bahwa tanah dan bangunan tidak dalam sengketa atau penyitaan Bank.

Oleh sebab itu pihak yang berwenang wajib melakukan pemeriksaan dokumen seperti sertifikat tanah oleh Pejabat Akta Tanah (PPAT) di kantor pertanahan.

Pemeriksaan Pajak dan Pembuatan AJB

proses jual beli rumah melalui notaris

Tahap kedua adalah pemeriksaan tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. 

Pemilik properti wajib memberikan tanda bukti pembayaran pajak kepada pembeli.

Sebab PPAT akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB untuk memeriksa tanah tersebut, apakah menunggak pembayaran atau tidak.

Setelah itu, penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan ketentuan:

  • PPh = Harga Jual x 2,5%
  • BPHTB = (Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%

Dalam proses pembuatan AJB (Akta Jual Beli) wajib dilakukan di hadapan pejabat PPAT. 

AJB sendiri merupakan dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut.

Dalam pembuatan AJB pun memerlukan sejumlah dokumen yang harus dipersiapkan pihak penjual dan pembeli. 

Syarat yang diperlukan penjual yakni:

  • Fotokopi KTP
  • Fotokopi NPWP
  • Fotokopi Surat Nikah & Kartu Keluarga
  • Sertifikat Tanah
  • Surat Tanda Terima Setoran PBB Asli

Sedangkan untuk syarat dokumen pembeli yang diperlukan:

  • Fotokopi KTP
  • Fotokopi NPWP
  • Fotokopi Surat Nikah & Kartu Keluarga

Setelah semua syarat terpenuhi, datangi kantor PPAT sesuai lokasi properti, lalu petugas akan memeriksa kelengkapan dokumen.

Jika sertifikat tanah sudah terverifikasi, maka penandatanganan AJB pun bisa dilakukan dan sekurang-kurangnya harus dihadiri dua saksi yakni notaris dan petugas kantor PPAT.

Proses Balik Nama

proses jual beli rumah melalui notaris

Proses Balik Nama adalah tahap yang terakhir dalam proses jual beli. Petugas PPAT akan meminta pembeli membuat surat permohonan balik nama. 

Setelah AJB dibuat, biasanya petugas PPAT pun menyerahkan AJB dan beberapa berkas seperti Permohonan Balik Nama, Sertifikat Tanah, Dokumen Penjual dan Pembeli, Bukti Pelunasan PBB dan BPHTB.

Setelah berkas, kemudian akan diserahkan ke kantor pertanahan, maka pembeli akan menerima tanda bukti penerima beserta bukti balik nama yang baru pada kolom buku tanah dan sertifikat.

Baca juga:

Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Terlengkap Tahun 2020

Biaya Notaris

proses jual beli rumah melalui notaris

Setelah membahas fungsi, kewenangan, kewajiban notaris hingga tahapan proses jual beli rumah melalui notaris, ada pula sejumlah biaya yang perlu diketahui.

Berbagai klasifikasi biaya yang harus dibayarkan seperti di bawah ini:

Biaya Cek Sertifikat

Cek sertifikat bertujuan untuk mengetahui properti yang ingin dibeli tidak berada di atas lahan sengketa. 

Untuk melakukan pengecekan sertifikat dilakukan di Kantor BPN.

Notaris akan melakukan pengecekan tersebut dengan nilai biaya mulai dari Rp100 ribu tergantung dengan wilayah.

Biaya PPh

PPh atau Pajak Penghasilan harus dibayarkan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli. Besarnya PPh adalah 5% dari besarnya transaksi.

Biaya Validasi Pajak

Dalam proses jual beli rumah terdiri dari PPN atau pajak pertambahan nilai dan PPNBM (Pajak Penjualan Barang Mewah yang Dibebankan Pembeli).

Properti yang dikenai PPN adalah harga di atas Rp36 juta. 

Sedangkan untuk PPN bernilai 10% dari harga rumah dan PPNBM dikenakan jika luas banguan di atas 150 meter sehingga biaya yang diperlukan untuk menggunakan notaris mengurus validasi pajak sekitar Rp200 ribu saja.

Biaya AJB

Mengurus akta jual beli tanah memiliki beberapa prosedur seperti pemeriksaan sertifikat, pembayaran PBB, pelunasan PPh, BPHTB dan sebagainya. 

Untuk mengurus syarat tersebut jika menggunakan jasa notaris memerlukan biaya sekitar Rp2,4 juta.

Baca juga:

Cara Gadai AJB Tanah di Bank | Panduan

Biaya Balik Nama

Biaya Balik Nama atau BBN perlu dibayarkan pada saat proses jual beli rumah. 

Jika Anda membeli rumah bekas, Anda harus balik nama sertifikat properti dari penjual ke pembeli.

Besarnya BBN pun berbeda-beda dengan waktu pengerjaan 30 hari. Namun harga rata-rata BBN biasanya sekitar 2% dari nilai transaksi.

Biaya PPN

PPN atau Pajak Pertambahan Nilai dibebankan untuk pembeli rumah baru atau primary senilai 10% dari harga rumah. 

Biaya SKHMT

Biaya SKHMT atau Surat Kuasa Hak Memberikan Hak Tanggungan yang dibutuhkan biasanya Rp1,2 juta untuk rumah yang dibeli secara kredit atau menggunakan KPR.

Biaya APHT 

Biaya APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibutuhkan sebesar Rp1,2 juta untuk rumah yang dibeli secara kredit.

Tentu saja keseluruhan harga di atas dibutuhkan proses jual beli rumah melalui notaris. 

Namun harga tersebut pun tergantung dari masing-masing patokan harga notaris yang ditunjuk, bisa jadi lebih murah atau mahal. 

Ada pula notaris yang memberikan biaya jasa dengan menambahkan 1% dari nilai transaksi.

Nah, itulah berbagai informasi proses jual beli rumah melalui notaris yang wajib diketahui. Semoga informasi di atas dapat bermanfaat ya.

Penuhi kebutuhan properti Anda hanya melalui situs properti 99.co Indonesia.

Baca juga:

Mau yang Gratis atau Lewat Notaris, Begini Tata Cara Membuat Sertifikat Tanah

Author:

Rachmi Arin Timomor