Proses jual beli rumah cash tanpa notaris, apakah bisa? Tentu saja, bahkan ini termasuk transaksi jual beli rumah yang sah dan aman, lho.
Prosedur jual beli rumah bukan perkara sederhana, sebab ada banyak tahapan yang harus dilalui.
Termasuk menyiapkan biaya ekstra di luar bujet pembelian rumah, salah satunya biaya jasa notaris.
Keterlibatan notaris dalam transaksi jual beli rumah terbilang krusial, terlebih lewat metode Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau cash bertahap lewat developer.
Pasalnya, ada sejumlah dokumen terkait perjanjian jual beli yang harus dibuat dan ditandatangani notaris, salah satunya Perjanjian Pengikat Jual Beli atau PPJB.
Namun, berbeda hal bila membeli rumah secara tunai alias cash keras, Anda bisa tidak melibatkan notaris dalam proses transaksinya.
Pasalnya, pengurusan dokumen atau pembuatan akta pembelian rumah secara tunai hanya memerlukan peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jika hendak melakukan proses jual beli rumah cash tanpa notaris, Ikuti tata caranya berikut ini.
Baca juga: Perbedaan Notaris dan PPAT, Keduanya Punya Tugas Tersendiri
Cara Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris
1. Pemeriksaan Sertifikat Tanah
Cara jual beli rumah cash tanpa notaris yang pertama adalah, memastikan legalitas dan status dari rumah tersebut.
Artinya, apakah rumah yang akan dibeli itu legalitasnya lengkap, serta dinyatakan aman dari sengketa atau tidak.
Hal ini perlu dilakukan, pasalnya bila rumah atau tanah yang hendak dibeli dalam status sengketa, PPAT tidak akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB).
Kemudian, Anda juga harus memeriksa keabsahan sertifikat tanahnya.
Proses pemeriksaan dilakukan di kantor pertanahan setempat oleh PPAT.
Nantinya, PPAT akan mencocokkan data antara sertifikat dengan buku tanah yang terdapat di kantor pertanahan.
Dalam proses ini, Anda akan dikenakan tarif Rp50 ribu per sertifikat yang dicek.
Adapun sejumlah berkas yang perlu disiapkan, antara lain:
- Sertifikat tanah yang hendak diperiksa
- Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya
- Permohonan pengecekan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di BPN
- Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
Baca juga: Mengenal Uang Tanda Jadi, Aspek Penting Sebelum Beli Rumah
2. Membayar BPHTB dan PPh
Cara jual beli rumah cash tanpa notaris selanjutnya adalah membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Perlu digarisbawahi, pembayaran BPHTB harus rampung dan dilunasi sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Rumah atau dasar perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut;
Nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), lalu dikalikan 5%.
Sementara, pihak penjual diwajibkan untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh).
Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No.34/2016 tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan.
Disebutkan bahwa besaran PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.
BPHTB dan PPh harus dibayar lunas sebelum penandatanganan AJB.
3. Pemeriksaan Tanda Terima Setoran PBB
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah kewajiban yang harus dibayar oleh setiap pemilik properti.
Karena itu, penting untuk memeriksa tanda terima setoran PBB kepada penjual.
Pasalnya, dalam proses pemeriksaan sertifikat tanah, PPAT akan memeriksa surat tanda terima setoran PBB (STTS PBB) untuk memastikan status tunggakan pajaknya.
4. Pembuatan dan Penandatanganan AJB
Setelah BPHTB, PPh dan PBB rampung, maka prosedur jual beli rumah cash tanpa notaris selanjutnya adalah mengurus pembuatan AJB.
AJB adalah dokumen autentik berupa bukti transaksi aktivitas jual beli, serta peralihan hak atas tanah atau bangunan.
Dalam PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1, disebutkan bahwa pembuatan AJB dilakukan oleh PPAT.
Penandatanganannya pun wajib dilakukan dihadapan pejabat PPAT.
Ada sejumlah dokumen yang harus dipersiapkan oleh penjual dan pembeli, meliputi:
Perorarangan
- KTP
- NPWP
- Surat Nikah (Jika sudah menikah)
- Kartu Keluarga
- Surat Persetujuan Suami/Istri (Surat persetujuan ini bisa juga dituliskan di Akta Jual Beli)
- Sertifikat Tanah
- Surat Tanda Terima Setoran PBB (asli).
Perusahaan
- Fotokopi KTP direksi & komisaris yang mewakili
- Fotokopi anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI
- Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil aset.
Sedangkan dokumen yang harus disiapkan oleh pembeli, antara lain:
- KTP
- Kartu Keluarga
- Surat Nikah (Jika sudah menikah)
- NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).
Bila AJB sudah rampung, Anda sebagai pembeli maupun penjual wajib hadir pada proses penandatanganan akta dalam akad jual beli rumah.
Proses penandatangan juga harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
Saksi tersebut berasal dari kantor PPAT atau dua pegawai notaris jika melalui notaris.
Baca juga: Proses Jual Beli Rumah melalui Notaris Terbaru, Sudah Tahu?
5. Proses Balik Nama
Setelah penandatanganan AJB, transaksi jual beli rumah sudah dinyatakan sah secara hukum tapi prosesnya belum selesai.
Tahapan selanjutnya yang harus dilakukan adalah, melakukan balik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli.
Balik nama tidak hanya dilakukan dalam proses jual beli rumah second, tetapi juga rumah baru.
Nantinya, PPAT akan meminta pembeli membuat surat permohonan balik nama.
Selain surat permohonan, dokumen lain yang dibutuhkan dalam tahapan ini adalah:
- Sertifikat tanah asli
- KTP pembeli dan penjual
- Akta jual beli rumah dari PPAT
- Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB).
Setelah semua berkas lengkap, Anda tinggal datang ke Kantor Pertanahan setempat.
Kemudian, petugas akan mengeluarkan bukti permohonan balik nama.
Bila proses balik nama rampung, maka Kantor Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak lama dan menggantinya dengan yang baru di buku serta sertifikat tanah.
Sekadar informasi, durasi atau lamanya waktu yang dibutuhkan untuk proses balik nama adalah 14 hari hingga 3 bulan.
6. Balik Nama SPPT PBB
Selain sertifikat tanah, dalam beberapa kondisi, Anda juga perlu melakukan balik nama SPPT PBB.
Kondisi yang mengharuskan dilakukannya balik nama SPPT PBB adalah, bila Anda membeli rumah baru secara cash tapi PBB masih atas nama developer.
Selain itu, balik nama PBB juga termasuk dalam proses jual beli rumah second.
Pasalnya, bisa dipastikan bahwa SPPT PBB rumah tersebut masih atas nama pemilik lama.
Bahkan, jika Anda baru menerima harta warisan berupa rumah atau tanah, balik nama SPPT PBB perlu dilakukan.
Balik nama PBB bisa dilakukan secara mandiri di kantor Badan Pengelola Pendapatan Daerah (BPPD) setempat.
Namun, sebelum itu, pastikan Anda menyiapkan sejumlah dokumen sebagai syarat balik nama PBB, meliputi:
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Gambar lokasi objek pajak atau denah situasi
- Fotokopi Akta Jual Beli (AJB)
- Foto objek pajak
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
- Fotokopi BPHTB SPPT PBB setahun terakhir yang sudah lunas.
Balik nama PBB tidak dipungut biaya, dengan durasi pengurusan selama 2 bulan.
Surat Perjanjian Jual Beli Rumah Tanpa Notaris
Selain tata cara jual beli rumah yang telah disebutkan di atas, penting juga bagi pembeli dan penjual untuk membuat surat perjanjian jual beli rumah tanpa notaris.
Surat perjanjian jual beli rumah tanpa notaris adalah dokumen sederhana dan tidak akta autentik.
Pasalnya, dokumen ini tidak dibuat dan diterbitkan oleh notaris.
Bentuk dokumen ini bisa berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Surat perjanjian ini biasanya dibuat pada tahap awal transaksi, sebab fungsinya sebagai pengikat kesepakatan awal antara penjual dan pembeli.
Berikut contoh surat perjanjian jual beli rumah tanpa notaris:
***
Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
Kami yang bertanda tangan dibawah ini:
- Nama Lengkap:
- NIK:
- Umur:
- Pekerjaan:
- Alamat:
Yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA atau PENJUAL.
- Nama Lengkap:
- NIK:
- Umur:
- Pekerjaan:
- Alamat:
Yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA atau PEMBELI.
Melalui perjanjian ini, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA telah bersepakat untuk melakukan transaksi jual beli rumah, dengan detail berikut:
Luas Bangunan: …..m2 yang berdiri diatas sebidang tanah seluas: ……m2
- Lokasi rumah dan bangunan:
- Spesifikasi Rumah:
- Batas-batas tanah dan bangunan
- Sebelah utara:
- Sebelah selatan:
- Sebelah barat:
- Sebelah timur:
- Nomor SHM:
Total harga yang disepakati: Rp………………………………………..(terbilang)
PIHAK KEDUA akan membayarkan uang tersebut secara tunai
Melalui surat perjanjian jual beli rumah ini, PIHAK PERTAMA juga menyatakan dan menjamin bahwa:
- Rumah tersebut sudah selesai dibangun dan siap huni. PIHAK PERTAMA telah melakukan renovasi pada beberapa bagian rumah sebelumnya, sesuai dengan kesepakatan dengan pihak pembeli dengan tambahan harga jual.
- Rumah tersebut berdiri diatas tanah yang ber-SHM dan merupakan milik PIHAK PERTAMA secara sah.
- Tanah dan rumah tersebut merupakan miliknya sendiri, tidak sedang dijadikan agunan untuk pihak lain, dan statusnya sedang tidak bersengketa dengan pihak manapun.
- Pasangan dan ahli waris dari PIHAK PERTAMA juga sudah mengetahui dan menyetujui transaksi jual beli tanah dan rumah ini, sehingga tidak akan ada permasalahan di kemudian hari.
PIHAK KEDUA juga menjamin bahwa:
- Akan membayarkan uang atas pembelian tanah tersebut kepada Pihak Penjual tepat waktu sesuai dengan metode pembayaran yang telah disepakati bersama.
Jika dikemudian hari, ada ketidaksesuaian pelaksanaan hak & kewajiban dengan isi perjanjian atau salah satu pihak ingkar janji dan melalaikan kewajibannya. Maka, pihak yang merasa dirugikan berhak mengajukan tuntutan ganti rugi secara resmi ke pengadilan setelah proses musyawarah tidak menemukan jalan keluar.
Demikian Surat Perjanjian Jual Beli Rumah ini dibuat dengan sebenar-benarnya, tanpa ada paksaan dari pihak manapun agar dapat dipergunakan sebagaimana mestinya. Surat ini dapat digunakan sebagai dasar pembuatan AJB nantinya dan pengurusan sertifikat tanah di kantor pertanahan.
(Kota…, Tanggal…)
Pihak Penjual Pihak Pembeli
Materai Materai
(Nama & Tanda Tangan) (Nama & Tanda Tangan)
Risiko Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris
Harap diperhatikan bahwa transaksi jual beli rumah cash tanpa notaris dapat berisiko jika ada beberapa hal yang tidak terpenuhi.
Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris yang Berisiko
AJB Tidak Dibuat di PPAT
- Tanpa AJB dari PPAT, transaksi dianggap tidak sah di mata hukum dan tidak bisa digunakan untuk balik nama di BPN.
- Jika pembeli hanya menerima kuitansi atau surat pernyataan biasa, kepemilikan bisa dipermasalahkan di kemudian hari.
Dokumen Tidak Dicek Secara Resmi
- Notaris biasanya melakukan pengecekan legalitas dokumen, termasuk memastikan sertifikat tidak dalam sengketa atau jaminan bank.
- Jika pembeli tidak teliti, bisa saja membeli rumah bermasalah seperti sertifikat ganda, rumah sengketa, atau tanah dengan status girik yang belum bersertifikat.
Risiko Penipuan atau Wanprestasi
- Tanpa notaris, tidak ada pihak netral yang menyusun perjanjian untuk melindungi hak kedua belah pihak.
- Jika penjual ternyata menjual properti ke lebih dari satu orang, pembeli bisa mengalami kerugian finansial.
- Jika ada pembayaran bertahap (PPJB), perjanjian tanpa akta notaris lebih sulit ditegakkan secara hukum.
Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris yang Aman
- AJB dibuat di hadapan PPAT yang berwenang.
- Semua dokumen lengkap dan sah, seperti sertifikat, PBB, IMB, dan bukti pembayaran pajak.
- Pembayaran dilakukan secara transparan, dengan bukti kuat seperti transfer bank atau kuitansi resmi.
- Tidak ada perjanjian tambahan yang membutuhkan akta notaris (misalnya PPJB jika pembayaran belum lunas).
