Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris yang Wajib Diketahui

Proses jual beli rumah cash tanpa notaris, apakah bisa? Tentu saja. Yuk, pahami proses lengkapnya dalam artikel ini!

Prosedur jual beli rumah memang bukan perkara sederhana, sebab ada banyak tahapan yang harus dilalui.

Termasuk menyiapkan biaya tambahan di luar bujet pembelian rumah, salah satunya terkait biaya jasa notaris. 

Keterlibatan notaris diperlukan apabila kita membeli rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)  atau cash bertahap lewat developer. 

Pasalnya, dalam transaksi jual beli rumah secara kredit atau cash bertahap, ada sejumlah dokumen berkenaan perjanjian jual beli yang harus dibuat dan ditandatangani notaris. 

Salah satunya adalah Perjanjian Pengikat Jual Beli atau PPJB.

Namun, berbeda halnya bila membeli rumah secara tunai alias cash keras, Anda bisa tidak melibatkan notaris dalam proses transaksinya. 

Sebab, pengurusan dokumen atau pembuatan akta pembelian rumah secara tunai hanya memerlukan peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Jika Anda hendak melakukan proses jual belir rumah cash tanpa notaris, Ikuti tata caranya berikut ini. 

Baca juga: Perbedaan Notaris dan PPAT, Keduanya Punya Tugas Tersendiri

Tata Cara Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

Pemeriksaan Sertifikat Tanah 

Hal pertama yang harus dilakukan ketika hendak membeli rumah adalah memastikan legalitas dan status rumah tersebut.

Artinya, apakah rumah aman dari sengketa atau tidak.

Hal ini perlu dilakukan, pasalnya bila rumah atau tanah yang hendak dibeli itu bermasalah atau dalam status sengketa, PPAT tidak akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB).  

Kemudian, Anda juga harus memeriksa keabsahan sertifikat tanahnya. 

Proses pemeriksaan dilakukan di kantor pertanahan setempat dan dilakukan oleh PPAT. 

Nantinya, PPAT akan mencocokkan data antara sertifikat dengan buku tanah yang terdapat di kantor pertanahan. 

Dalam proses ini, Anda akan dikenakan tarif Rp50 ribu untuk setiap sertifikat yang dicek. 

Adapun sejumlah berkas yang perlu disiapkan adalah:

• Sertifikat tanah yang hendak diperiksa
• Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya
• Permohonan pengecekan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di BPN
• Fotokopi KTP pemilik sertifikat.

Baca juga: Mengenal Uang Tanda Jadi, Aspek Penting Sebelum Beli Rumah

Mengurus BPHTB dan Membayar PPh

Tahapan selanjutnya adalah mengurus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Proses dan beban biayanya ditanggung serta dilakukan oleh pembeli. 

Pengurusan BPHTB harus rampung dan dilunasi sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).

Dasar perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut: 

Nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), lalu dikalikan 5%.

Pihak penjual diwajibkan untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh). 

Hal ini diatur  dalam Peraturan Pemerintah (PP) No.34/2016 tentang “Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan”. 

Disebutkan bahwa besaran PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.

BPHTB dan PPh harus dibayar lunas sebelum penandatanganan AJB. 

Pemeriksaan Tanda Terima Setoran PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah kewajiban yang harus dibayarkan oleh setiap pemilik properti. 

Karena itu, penting bagi Anda untuk memeriksa tanda terima setoran PBB kepada penjual.

Pasalnya dalam proses pemeriksaan sertifikat tanah, PPAT juga akan memeriksa surat tanda terima setoran PBB (STTS PBB) untuk memastikan tanah tersebut tidak dalam status menunggak. 

Pembuatan dan Penandatanganan AJB

Setelah BPHTB, PPh dan PBB rampung, maka langkah selanjutnya adalah mengurus pembuatan AJB. 

AJB adalah dokumen autentik berupa bukti transaksi aktivitas jual beli, serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. 

Dalam PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1, disebutkan bahwa pembuatan AJB dilakukan oleh PPAT. 

Penandatanganannya pun wajib dilakukan dihadapan pejabat PPAT.

Ada sejumlah dokumen yang harus dipersiapkan, baik oleh penjual maupun pembeli. 

Dalam proses pembuatan AJB,  penjual wajib menyertakan persyaratan berupa: 

Perorarangan

• KTP
• NPWP
• Surat Nikah (Jika sudah menikah)
• Kartu Keluarga
• Surat Persetujuan Suami/Istri (Surat persetujuan ini bisa juga dituliskan di Akta Jual Beli)
• Sertifikat Tanah
• Surat Tanda Terima Setoran PBB (asli).

Perusahaan 

• Fotokopi KTP direksi & komisaris yang mewakili
• Fotokopi anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI
• Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil aset.

Adapun dokumen yang harus disiapkan pembeli, antara lain: 

• KTP
• Kartu Keluarga
• Surat Nikah (Jika sudah menikah)
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).

Bila AJB sudah rampung, Anda sebagai pembeli maupun penjual wajib hadir pada proses penandatanganan akta dalam akad jual beli rumah. 

Proses penandatangan juga harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

Biasanya, saksi tersebut berasal dari kantor PPAT atau dua pegawai notaris jika melalui notaris.

Baca juga: Begini Proses Jual Beli Rumah melalui Notaris Terbaru

Proses Balik Nama

Setelah penandatanganan AJB, transaksi jual beli rumah sudah dinyatakan sah secara hukum, tetapi prosesnya belum selesai. 

Tahapan selanjutnya yang harus dilakukan adalah, melakukan balik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli.

Patut diketahui, balik nama tidak hanya dilakukan dalam proses jual beli rumah second, tetapi juga rumah baru. 

Proses ini juga dilakukan oleh PPAT. Nantinya petugas PPAT akan meminta pembeli membuat surat permohonan balik nama.

Selain surat permohonan, dokumen lain yang dibutuhkan dalam tahapan balik nama ini adalah: 

• Sertifikat tanah asli
• KTP pembeli dan penjual
• Akta jual beli rumah dari PPAT
• Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB).

Setelah semua berkas lengkap, Anda tinggal datang ke Kantor Pertanahan setempat.

Kemudian, petugas akan mengeluarkan bukti permohonan balik nama. 

Bila proses balik nama rampung, maka Kantor Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak lama dan menggantinya dengan yang baru di buku dan sertifikat tanah.

Sekadar informasi, durasi atau lamanya waktu yang dibutuhkan untuk proses balik nama adalah 14 hari hingga 3 bulan.

Itulah proses jual beli rumah cash tanpa notaris yang perlu diketahui. 

Sedang mencari rumah dijual di berbagai kota? Temukan rekomendasinya di laman 99.co Indonesia.  

Ada banyak pilihan yang bisa ditemukan, mulai dari rumah dijual di Jakarta, rumah dijual di Bandung, hingga rumah dijual di Medan. 

Semoga informasi ini bermanfaat.