Mengingat transaksi properti membutuhkan biaya besar, maka penting untuk mengetahui proses jual beli rumah second secara aman dan benar.
Tidak cuma itu, proses serah-terima barangnya pun tidak cukup dengan membayar uang saja.
Ada beberapa tahapan lain yang harus dilalui sebelum serah terima rumah dilakukan, mulai dari mengurus dokumen legalitas hingga membayar sejumlah pajak.
Bahkan, ada pula sejumlah biaya-biaya yang harus dipersiapkan dalam transaksi tersebut.
Perlu digarisbawahi, jual beli rumah second bisa dilakukan dengan dua cara, yakni cash dan kredit.
Tata cara jual beli rumah second cash dan kredit tentu berbeda.
Sebagai permulaan, ketahui cara jual beli rumah second secara cash di bawah ini.
Baca juga: Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris yang Wajib Diketahui
Proses Jual Beli Rumah Second Cash
1. Temukan Rumah Idaman
Proses jual beli rumah second cash dimulai dengan mencari rumah idaman sesuai bujet atau kemampuan finansial.
Hal ini dapat dilakukan dengan berbagai cara, salah satunya melalui situs properti 99.co Indonesia.
Di 99.co Indonesia, kamu bisa menemukan berbagai listing rumah second dari berbagai wilayah di tanah air.
Fitur pencariannya juga dapat membantumu memfilter hasil pencarian sesuai kebutuhan, mulai dari range harga, lokasi, luas tanah dan bangunan, dan sebagainya.
2. Lakukan Survei
Setelah menemukan rumah yang diinginkan, segera hubungi penjual dan buat janji untuk melakukan survei langsung.
Dalam proses survei atau pengecekan, periksa kondisi rumah secara keseluruhan.
Bila ditemukan ada kerusakan, lakukan kalkukasi untuk mengetahui apakah biaya perbaikan tersebut masih sesuai dengan bujet atau tidak.
3. Negosiasi Harga
Jika sudah cocok, kamu bisa melakukan negosiasi dengan penjual untuk menentukan harga yang ideal atas pembelian rumah tersebut.
Dalam proses negosiasi, sebaiknya buatlah kesepakatan tertulis terkait pembayaran biaya-biaya yang timbul dalam transaksi ini.
Apakah akan dibebankan sepenuhnya kepada pembeli atau dibagi dua antara pembeli dan penjual.
Namun, biasanya penjual tidak mau pusing untuk membayar biaya-biaya yang timbul dalam transaksi tersebut.
Karena itu, berbagai biaya ini umumnya akan dibebankan kepada pembeli.
4. Cek Sertifikat Tanah
Apabila penjual dan pembeli sudah bersepakat dengan nilai jual rumah, langkah selanjutnya adalah mengecek sertifikat tanah dari rumah tersebut.
Pengecekan sertifikat menjadi tahapan penting yang tidak boleh diabaikan, tujuannya untuk mengetahui keaslian dari dokumen legalitas rumah tersebut.
Ini juga berguna untuk memeriksa apakah rumah yang akan dibeli sedang dalam status sengketa atau tidak.
Cek sertifikat tanah bisa dilakukan dengan meminta bantuan notaris atau langsung mendatangi kantor ATR/BPN setempat, dengan biaya Rp100 ribu per lembar sertifikat.
Sebelum melakukan cek sertifikat, ada baiknya pembeli menyerahkan uang muka kepada penjual sebagai tanda jadi atas transaksi tersebut.
5. Memeriksa Tanda Terima Pembayaran PBB
Selain cek sertifikat tanah, pembeli juga harus mengecek tanda terima pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) rumah tersebut.
Lewat dokumen ini, pembeli bisa mengetahui apakah pemilik rumah rutin membayar PBB atau tidak.
Selain itu, bukti tanda setoran PBB juga menjadi syarat dalam proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB).
Jika ada tunggakan pembayaran PBB, maka tunggakan tersebut harus dilunasi terlebih dahulu.
Pasalnya, jika masih ada tunggakan PBB, maka AJB tidak bisa diproses.
6. Pembuatan AJB
Setelah semua dokumen legalitas dinyatakan lengkap dan aman, transaksi jual beli rumah second bisa dilanjutkan ke tahap pembuatan AJB.
AJB dibuat dan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dokumen ini menjadi bukti adanya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena jual beli.
Namun, AJB bukanlah bukti kepemilikan properti, tetapi bukti telah terjadinya transaksi jual beli properti.
Terkait tata cara dan syarat pembuatan AJB, simak ulasannya pada tautan berikut ini.
Baca juga: Proses Jual Beli Rumah melalui Notaris Terbaru, Sudah Tahu?
7. Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB diterbitkan, PPAT akan meminta pembeli untuk melakukan balik nama sertifikat tanah.
Prosesnya bisa dengan bantuan notaris atau mengajukan permohonan balik nama sertifikat secara mandiri di kantor ATR/BPN setempat.
Adapun syarat dokumen yang harus disiapkan, antara lain:
- Surat permohonan untuk balik nama
- AJB
- Sertifikat tanah
- Fotokopi KTP
- Bukti lunas membayar PBB dan BPHTB.
Selama proses balik nama, pembeli sebaiknya membayar sisa pembayaran pembelian rumah tersebut ke penjual.
Namun, jangan langsung lunas, bayar dulu hingga sekitar 80% dari total harga jual yang sudah disepakati.
8. Serah Terima Kunci
Terakhir, serah terima kunci dari penjual ke pembeli sudah bisa dilakukan.
Pada tahap ini, pembeli sudah harus membayar lunas biaya pembelian rumah tersebut.
Jika tidak, maka penjual berhak menolak menyerahkan kunci rumah yang telah dibeli.
Proses Jual Beli Rumah Second KPR
Setelah mengetahui cara jual beli rumah cash, saatnya kamu mempelajari bagaimana proses tersebut dilakukan dengan skema pembayaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Pada dasarnya, semua tahapan di atas tetap harus dilakukan oleh pembeli maupun penjual.
Hanya saja, karena menggunakan KPR, maka pembeli juga harus menjalani prosedur pengajuan kredit ke bank.
Pengajuan KPR rumah second dilakukan setelah negosiasi harga dengan penjual, berikut prosesnya:
1. Datangi Bank dan Siapkan Persyaratan
Setelah negosiasi, pembeli bisa langsung mendatangi bank penyedia layanan KPR.
Kemudian, lakukan permohonan pengajuan kredit dengan melengkapi sejumlah dokumen persyaratan, seperti:
- Kartu Keluarga (KK)
- KTP
- Surat Nikah
- NPWP
- Slip gaji 3 (tiga) bulan terakhir
- Rekening koran tabungan 3 (tiga) bulan terakhir
- Surat keterangan kerja.
Kelengkapan dokumen rumah (minta dari penjual):
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Fotokopi sertifikat tanah/rumah
- Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir
- Surat kesepakatan jual beli rumah antara penjual dan pembeli dengan membubuhi tanda tangan di atas materai.
2. Appraisal Rumah
Setelah itu, bank akan mulai memproses pengajuan kredit rumah dengan melakukan BI checking.
Ini dilaksanakan untuk mengetahui kemampuan finansial nasabah dalam melunasi utang KPR.
Pihak bank juga akan melakukan proses appraisal atau penaksiran nilai properti.
Dari proses ini, bank akan menentukan besaran plafon kredit yang akan diberi kepada debitur.
Jumlahnya bisa saja tidak sebesar pengajuan yang kamu berikan, sehingga penting menyediakan dana darurat untuk menutupi kekurangan tersebut.
3. Akad Kredit
Jika nasabah dinyatakan layak untuk menerima kredit tersebut, maka nasabah akan dihubungi pihak bank untuk segera melakukan akad kredit.
Dari sini, proses pengajuan KPR rumah second sejatinya sudah selesai.
Baca juga: Wajib Tahu, Segini Biaya Notaris Jual Beli Rumah dan Tanah Terbaru!
Biaya-Biaya dalam Proses Jual Beli Rumah Second
Seperti telah disebutkan, ada beberapa biaya yang timbul dalam proses jual beli rumah second.
Totalnya sendiri terbilang cukup besar, sehingga perlu diperkirakan dengan matang sebelum transaksi jual beli terjadi.
Berbagai biaya tersebut, di antaranya:
- Biaya cek sertifikat di BPN: Rp100 ribu per lembar sertifikat.
- Biaya notaris dan PPAT: Sesuai kesepakatan.
- BPHTB : 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
- Biaya AJB: 0,5–1% dari nilai transaksi.
- Biaya balik nama sertifikat: Sekitar 2% dari nilai transaksi.
- Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
- Pajak Penghasilan (PPh): 2.5 persen dari harga penjualan rumah.
Selain itu, jika mengajukan pembelian rumah dengan KPR, maka ada sejumlah biaya terkait pengajuan KPR yang harus disiapkan pembeli, meliputi:
- Biaya provisi dan admin: 1% dari total nilai transaksi.
- Biaya appraisal: Antara Rp250 ribu hingga Rp1 juta.
- Biaya APHT: Biasanya dikenakan sekitar konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit keseluruhan.
Itulah ulasan mengenai proses jual beli rumah second yang perlu diketahui.
Semoga informasi di atas bermanfaat!
