Jenis-Jenis Sertifikat Properti yang Wajib Anda Ketahui dan Miliki

26 Agt 2020 - Dyah Siwi Tridya

Jenis-Jenis Sertifikat Properti yang Wajib Anda Ketahui dan Miliki

Ada beragam jenis sertifikat properti di Indonesia yang perlu kamu kenali sebelum membeli properti.

Macam-macam sertifikat rumah, tanah dan properti lainnya ini dapat mencegah kejahatan dalam jual-beli yang membuat Anda merugi.

Karena itu melalui artikel ini, 99.co Indonesia akan mengupas tuntas semua jenis sertifikat properti yang perlu Anda ketahui.

Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria terdapat lima jenis sertifikat properti.

Tanyakan dan cek lima sertifikat tersebut sesuai jenis propertinya. Jika penjual tidak bisa menunjukkan, lebih baik cari properti lain saja.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

jenis sertifikat properti

SHGB atau disebut juga Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan salah satu jenis surat tanah.

Sertifikat dibuat jika Anda ingin mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain (perorangan atau negara).

Dengan menggunakan HGB, Anda bisa menggunakan lahan selama 30 tahun. Kemudian bisa diperpanjang maksimal 20 tahun.

Sertifikat ini tidak hanya dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI), warga negara asing (WNA) juga bisa memilikinya.

HGB tak berlaku jika jangka waktu sudah habis, tanah yang ditempati musnah akibat bencana alam, atau ditelantarkan.

Tanah berstatus HGB sendiri cocok menjadi ladang bisnis. Kunjungi halaman tanah dijual di Indonesia jika Anda tertarik investasi di bidang ini.

Atau, ingin sewa tanah berstatus HGB untuk memulai usaha tertentu? Nah, ini banyak ditemukan di wilayah kota besar dan satelit.

Misalnya cek saja halaman berikut;

Syarat Perpanjangan HGB

Lalu, apa saja syarat yang harus disiapkan untuk memperpanjang masa berlaku HGB? Berikut rinciannya.

  • Isi formulir permohonan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
  • Fotokopi Kartu Keluarga (KK) dan Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohon.
  • Sertifikat HGB asli.
  • Fotokopi akta. 
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahunan.
  • Bukti pembayaran pemeriksaan tanah dan pendaftaran hak.

Perhitungan Biaya Perpanjangan HGB

Untuk biaya perpanjangan sertifikat HGB diatur ketentuan dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 46 tahun 2002.

Ada rumus tersendiri untuk melakukan perhitungan biaya perpanjangan HGB, yaitu sebagai berikut:

Jangka waktu perpanjangan HGB dibagi 30 tahun X 1%. 

Hasilnya dikalikan dengan pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NTPTTKUP) X 50%.

Sertifikat Hak Milik (SHM)

jenis sertifikat properti

Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah dokumen yang memiliki legalitas penuh dan kuat atas tanah atau suatu lahan.

Tak ada campur tangan pihak lain, serta tak ada yang kuasa menggugat kepemilikan atas tanah jika memiliki sertifikat rumah dan tanah ini.

Keuntungan memiliki SHM di antaranya;

  • sertifikat dapat diperjualbelikan;
  • jadi jaminan atau agunan;
  • dapat dialihkan sebagai hak waris, hibah, dan dijual; dan
  • tidak ada batas waktu kepemilikan.

Meskipun tidak memiliki batas waktu kepemilikan, jenis sertifikat rumah dan tanah ini dapat hilang jika dipergunakan untuk kepentingan negara.

Selain itu, penyebab hilang lainnya bisa dikarenakan bencana alam dan tanah diterlantarkan begitu saja.

SHM hanya boleh dimiliki oleh WNI, tidak seperti HGB yang dapat dimiliki oleh WNI maupun WNA.

Syarat Mengurus SHM dari HGB

  • Sertifikat asli HGB.
  • Fotokopi KK dan KTP
  • Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
  • Fotokopi SPPT PBB
  • Surat pernyataan kepemilikan.

Syarat Mengurus SHM dari Tanah atau Lahan Warisan

  • Fotokopi KK dan KTP.
  • Akta Jual Beli (AJB) Tanah.
  • Fotokopi girik.
  • Surat pernyataan bahwa tanah bebas sengketa.
  • Surat keterangan riwayat tanah.
  • Surat keterangan tanah secara sporadik dari kelurahan.

Setelah melengkapi syarat dan dokumen yang diperlukan, maka Anda bisa mengunjungi kantor BPN.

Untuk formulir pendaftaran bisa dibeli langsung di BPN. Di sana Anda akan dipandu oleh petugas untuk pengurusan sertifikatnya.

Jika Anda ingin beli rumah, maka pastikan penjual memiliki sertifikat ya. Contoh properti yang pasti aman dengan sertifikat SHM ialah The Zora.

Selain itu, ada Vimala Hills dan lainnya bisa Anda temukan di halaman proyek pilihan 99.co Indonesia.

Akta Jual Beli (AJB)

jenis sertifikat properti

Akta Jual Beli atau AJB memang bukan termasuk dalam sertifikat. Namun menjadi bukti pengalihan hak atas jual beli properti.

Meskipun bukan sertifikat, AJB adalah bukti pembelian yang sah secara hukum yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Syarat Pembuatan AJB

Untuk pembuatan AJB pembeli dan penjual ada beberapa dokumen yang harus dilengkapi, di antaranya sebagai berikut.

  • Fotokopi KTP dan KK.
  • Fotokopi surat nikah (jika sudah menikah).
  • SPPT PBB tahun terakhir.
  • Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
  • Sertifikat tanah (SHM).

Untuk syarat pembeli, sama seperti di atas kecuali SHM. Dalam pembuatan AJB, Anda bisa datang ke PPAT atau notaris dengan membawa kelengkapan data.

Petugas akan memeriksa keaslian sertifikat tanah dan memastikan apakah ada masalah sengketa tanah atau hal lainnya.

Setelah proses pemeriksaan selesai, pihak penjual dan pembeli harus menandatangani AJB di kantor PPAT.

Untuk penandatangan ini pembeli dan penjual wajib menghadirkan dua orang saksi dari masing-masing pihak.

Syarat Mengurus AJB ke SHM

Jika sudah memiliki dokumen AJB, maka Anda bisa memperkuat bukti kepemilikan dengan mengubah ke SHM.

Nah, berikut ini syarat-syarat dokumen yang perlu Anda siapkan sebelumnya.

  • Mengisi formulir permohonan.
  • Surat pernyataan tanah bebas sengketa.
  • Pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
  • Fotokopi penjual dan pembeli.
  • AJB tanah dari PPAT.
  • SHM atas tanah.
  • Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Dalam mengurus AJB ke SHM yang pertama adalah mengajukan permohonan sertifikat serta dokumen yang di atas.

Formulir permohonan dan dokumen dicek oleh petugas, setelah dirasa lengkap, maka petugas akan melakukan pengukuran tanah atau lahan.

Hasil pengukuran akan dicetak dan dipetakan di BPN dan disahkan oleh pejabat yang berwenang.

Akan ada beberapa tahapan lagi yang dilakukan pihak BPN dan kelurahan, hingga akhirnya dikeluarkan SK hak atas tanah yang berupa SHM.

Jika SK tersebut selesai, maka akan mendapatkan sertifikat Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

Setelah mendapatkan PHI, ada biaya yang harus dibayar untuk BPHTB. Jumlahnya tergantung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.

Karena biaya BPHTB terhitung lumayan, Anda bisa mempertimbangkan beli rumah dengan promo free biaya tersebut.

Contohnya Golden Hills di Gunung Sindur, Bogor, atau perumahan dengan promo-promo menarik lainnya.

Girik

jenis sertifikat properti

Girik adalah bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan yang membuktikan seseorang memiliki sebidang lahan dan terdaftar di BPN.

Sehingga girik bukan termasuk macam-macam surat tanah dan rumah yang memiliki kekuatan hukum.

Namun girik ini penting dimiliki lantaran bisa menjadi salah satu kelengkapan dokumen dalam membuat sertifikat tanah.

Dokumen penting ini dikeluarkan oleh kelurahan dan kecamatan setempat tempat properti berada.

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

jenis sertifikat properti

Nah bagi Anda yang ingin membeli unit apartemen, maka juga harus tahu mengenai jenis sertifikat properti yang harus dimiliki.

Jika SHM adalah jenis sertifikat rumah, maka SHSRS adalah bukti kepemilikan hunian vertikal baik rumah susun atau apartemen.

Kelebihan dari SHSRS ini dapat menjadi jaminan pinjaman, bisa pindah tangan dan memiliki hak atas tanah bersama.

Selain SHSRS, apartemen memiliki jenis sertifikat lain yang perlu Anda ketahui lebih lanjut.

Hal itu diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara dan Peraturan Menteri (PM) Agraria Nomor 9 Tahun 1965.

Sertifikat apartemen terdiri dari SHSRS, HPL dan strata title. Lantas, bagaimana sih penjelasan HPL dan strata title. Begini penjelasannya.

Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

jenis sertifikat properti

HPL adalah hak yang berkaitan dengan kewenangan untuk merencanakan peruntukan dan pemakaian tanah.

Serta pihak ketiga akan mendapatkan bagian dari tanah tersebut. HPL dimiliki oleh pengelola apartemen yang tidak punya hak milik atas tanah.

Strata Title

jenis sertifikat properti

Strata title adalah hak kepunyaan atau satuan lokasi tinggal yang berbentuk rumah susun.

Maksud dari strata title adalah hak kepemilikan yang memiliki tingkatan mulai dari hak atas permukaan tanah, hak bawah tanah dan hak udara.

Sifat dari sertifikat apartemen ini menunjukan hak atas kepemilikan bersama atas suatu bangunan, seperti ruang publik.

Contoh apartemen dijual dengan sertifikat strata title di antaranya Vittoria Residence di Cengkareng, Jakarta Barat.

Ada pula apartemen Urban Suites yang berada di Pondok Gede, Bekasi, yang lokasinya tidak jauh dari Stasiun Cikunir.

Perlu dicatat, sangat penting untuk mengetahui sertifikat yang dimiliki pengelola apartemen.

Pada dasarnya memiliki SHSRS tidak menjamin Anda memiliki tanah apartemen secara keseluruhan.

Karena Anda perlu melihat kedudukan tanah yang dimiliki oleh pengembang.

Apabila pengembang hanya memiliki HGB HPL, ketika pemilik ingin mengambil lahan, maka Anda tidak mendapatkan ganti rugi apapun.

Ada pun sertifikat yang paling aman dimiliki oleh pengembang adalah HGB hak milik, karena sertifikat tersebut milik pengembang itu sendiri.

Bagaimana, sudah semakin tahu ‘kan mengenai jenis sertifikat properti yang berlaku di Indonesia?

Semoga artikel ini bermanfaat, ya.

Author:

Dyah Siwi Tridya