Jenis-Jenis Sertifikat Properti yang Wajib Anda Ketahui dan Miliki

26 Agt 2020 - Dyah Siwi Tridya

Jenis-Jenis Sertifikat Properti yang Wajib Anda Ketahui dan Miliki

foto: akurat

Anda ingin membeli rumah atau properti lainnya?

Tapi sebelum itu Anda harus kenal dulu jenis sertifikat properti yang berlaku di Indonesia.

Selain harus paham dan mengerti aturan-aturan dalam kepemilikan sebuah properti, hal ini juga dapat menghindari Anda dari sasaran kejahatan properti yang bisa membuat Anda rugi secara materi.

Artikel kali ini akan mengupas tuntas semua jenis sertifikat properti yang akan Anda miliki, sebelum melakukan pembelian rumah, tanah, apartemen, ataupun ruko.

Ada baiknya selalu tanyakan dan cek legalitas dengan memeriksa sertifikat dan surat-surat resmi yang berlaku.

Jika ada pihak penjual tidak bisa menunjukkan dokumen resmi terkait, sebaiknya cari properti lain saja.

Terdapat 5 jenis sertifikat properti yang diatur dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)


foto: spacestock

Jika Anda tidak memiliki bangunan tapi ingin mendirikan bangunan di tanah milik perorangan atau negara, maka Anda wajib mengurus dan memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan.

Dengan menggunakan sertifikat HGB ini, izin penggunaan lahan bisa mencapai 30 tahun.

Apabila Anda ingin memperpanjang penggunaan lahan dengan mengurus kembali, maka diberikan tambahan maksimal 20 tahun.

Sertifikat ini tidak hanya dimiliki oleh WNI, WNA juga bisa memilikinya.

HGB sudah tak berlaku jika jangka waktu sudah habis, tanah yang ditempati musnah akibat bencana alam atau ditelantarkan.

Syarat Perpanjangan Sertifikat HGB

Untuk memperpanjang sertifikat HGB harus dilakukan minimal 2 tahun sebelum jatuh tempo.

Syarat-syarat yang diperlukan:

  • Isi formulir permohonan di kantor Badan Pertanahan Nasional

  • Fotokopi KK dan KTP pemohon

  • Sertifikat HGB asli

  • Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum, 

  • Fotokopi SPPT PBB tahunan

  • Bukti pembayaran pemeriksaan tanah dan pendaftaran hak

Perhitungan Biaya Perpanjang Sertifikat HGB

Untuk biaya perpanjangan sertifikat HGB diatur ketentuan dalam PP No. 46 tahun 2002.

Maka ada rumus perhitungan biaya perpanjangan HGB, yaitu...

Jangka waktu perpanjangan HGB dibagi 30 tahun x 1%. 

Hasilnya dikalikan dengan pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NTPTTKUP) x 50%.

Sertifikat Hak Milik


foto: litigasi

Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah dokumen yang memiliki legalitas penuh dan kuat atas tanah atau lahan, tanpa campur tangan pihak lain.

Ada banyak keuntungan dari Sertifikat Hak Milik, misalnya:

  • Sertifikat dapat diperjualbelikan

  • Jadi jaminan atau anggunan

  • Dapat dialihkan sebagai hak waris, hibah, dan dijual

  • Tidak ada batas waktu kepemilikan

Meskipun tidak memiliki batas waktu kepemilikan, Sertifikat Hak milik dapat hilang jika dipergunakan untuk kepentingan negara.

Selain itu penyebab lainnya dikarenakan bencana alam dan tanah diterlantarkan begitu saja.

Selain itu, tidak seperti HGB, SHM hanya boleh dimiliki oleh WNI.

Syarat Mengurus SHM dari HGB

Untuk membuat Sertifikat Hak Milik dari Hak Guna Bangunan milik pribadi, maka syarat dan dokumen yang diperlukan adalah:

  • Sertifikat asli Hak Guna Bangunan

  • Fotokopi KK dan KTP

  • Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan

  • Fotokopi SPPT PBB

  • Surat pernyataan kepemilikan

Syarat Mengurus SHM dari Tanah atau Lahan Warisan

Untuk lahan yang berasan dari hasil warisan turun temurun, ada tambahan dokumen lain yakni:

  • Fotokopi KK dan KTP

  • Akta Jual Beli Tanah

  • Fotokopi Girik

  • Surat pernyataan bahwa tanah bebas sengketa

  • Surat keterangan riwayat tanah

  • Surat keterangan tanah secara sporadik dari Kelurahan

Setelah melengkapi syarat dan dokumen yang diperlukan, maka Anda bisa mengunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional.

Untuk formulir pendaftaran bisa dibeli langsung di BPN. Di sana Anda akan dipandu oleh petugas untuk pengurusan sertifikatnya.

Akta Jual Beli 


foto: infopena

Akta Jual Beli bukan termasuk dalam sertifikat tapi dokumen perjanjian jual-beli dan bukti pengalihan hak atas jual-beli tanah.

Meskipun bukan sertifikat, AJB adalah bukti pembelian properti yang sah secara hukum yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Syarat Pembuatan AJB

Untuk pembuatan AJB pembeli dan penjual ada beberapa dokumen yang harus dilengkapi seperti:

  • Fotokopi KTP dan KK

  • Fotokopi surat nikah (jika sudah menikah)

  • SPPT PBB tahun terakhir

  • Fotokopi NPWP

  • Sertifikat Tanah

Untuk syarat pembeli, sama seperti di atas kecuali sertifikat tanah.

Dalam pembuatan AJB, Anda bisa datang ke PPAT atau notaris dengan membawa kelengkapan data.

Petugas akan memeriksa keaslian sertifikat tanah dan memastikan apakah ada masalah sengketa tanah atau hal lainnya.

Setelah proses pemeriksaan selesai, pihak penjual dan pembeli harus menandatangani AJB di kantor PPAT.

Untuk penandatangan ini pembeli dan penjual wajib menghadirkan 2 orang saksi dari masing-masing pihak.

Syarat Mengurus AJB ke SHM

Jika sudah memiliki dokumen AJB, maka Anda bisa memperkuat bukti kepemilikan dengan mengubah ke SHM.

Nah, berikut ini syarat dan dokumen yang perlu Anda siapkan sebelumnya, yakni:

  • Mengisi formulir permohonan

  • Surat pernyataan tanah bebas sengketa

  • Pernyataan tanah dikuasai secara fisik

  • Fotokopi penjual dan pembeli

  • Akta Jual Beli Tanah dari PPAT

  • Sertifikat Hak Atas Tanah

  • Bukti pembayaran PPh dan BPHTB

Dalam mengurus AJB ke SHM yang pertama adalah mengajukan permohonan sertifikat serta dokumen yang di atas.

Formulir permohonan dan dokumen dicek oleh petugas, setelah dirasa lengkap, maka petugas akan melakukan pengukuran tanah atau lahan.

Hasil pengukuran akan dicetak dan dipetakan di BPN dan disahkan oleh pejabat yang berwenang.

Akan ada beberapa tahapan lagi yang dilakukan oleh pihak BPN dan kelurahan, hingga akhirnya dikeluarkan SK Hak Atas Tanah berupa Sertifikat Hak Milik.

Kemudian SK Hak akan mendapatkan sertifikat Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

Setelah mendapatkan PHI, ada biaya yang harus dikeluarkan yaitu biaya Bea Peroleh Hak Atas Tanah (BPHTB).

Jumlah biaya yang harus dibayar tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah.

Baca juga:

Perbedaan Membuat Sertifikat Tanah Gratis dan Berbayar

Girik


foto: sepulsa

Girik adalah bukti pembayaran pajak atas lahan atau tanah, bahwa seseorang telah memiliki lahan tersebut dan didaftarkan ke BPN.

Jadi girik bukan termasuk jenis sertifikat properti yang memiliki kekuatan hukum dalam kepemilikan sebidang tanah.

Tapi girik bisa menjadi salah satu kelengkapan dokumen dalam membuat sertifikat tanah.

Girik dikeluarkan oleh kelurahan dan kecamatan setempat.

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)foto: pexels

Sebelumnya dibahas mengenai sertifikat tanah dan termasuk rumah.

Nah, bagi Anda yang ingin membeli unit apartemen, maka juga harus tahu mengenai jenis sertifikat properti yang harus dimiliki.

SHSRS merupakan sertifikat kepemilikan atas rumah vertikal atau apartemen.

Kelebihan dari SHSRS ini dapat menjadi jaminan pinjaman, bisa pindah tangan dan memiliki hak atas tanah.

Selain SHSRS, apartemen memiliki jenis sertifikat lain yang perlu Anda ketahui.

Untuk apartemen ada hak kepemilikan apartemen yang harus dimiliki yaitu, Hak Pengelolaan Lahan (HPL).

HPL diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 Tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara.

Serta Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965.

Sertifikat apartemen terdiri dari SHM, SHGB, HPL dan Strata Title.

Karena di atas sudah membahas SHM dan SHGB, maka akan diterangkan mengenai apa itu HPL dan Strata Title.

Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

HPL adalah hak yang berkaitan dengan kewenangan untuk merencanakan peruntukan dan pemakaian tanah.

Serta pihak ketiga akan mendapatkan bagian dari tanah tersebut.

HPL dimiliki oleh pengelola apartemen yang tidak punya hak milik atas tanah.

Strata Title

Strata title adalah hak kepunyaan atau satuan lokasi tinggal yang berbentuk rumah susun.

Maksud dari strata title adalah hak kepemilikan yang memiliki tingkatan mulai dari hak atas permukaan tanah, hak bawah tanah dan hak udara.

Sifat dari sertifikat apartemen ini menunjukan hak atas kepemilikan bersama atas suatu bangunan, seperti ruang publik.

Sangat penting untuk mengetahui sertifikat yang dimiliki pengelola apartemen di atas.

Pada dasarnya memiliki SHSRS tidak menjamin Anda memiliki tanah apartemen secara keseluruhan.

Karena Anda perlu melihat kedudukan tanah yang dimiliki oleh pengembang.

Apabila pengembang hanya memiliki HGB HPL, ketika pemilik ingin mengambil lahan, maka Anda tidak mendapatkan ganti rugi apapun.

Sertifikat yang paling aman dimiliki oleh pengembang adalah HGB Hak Milik karena sertifikat tersebut milik pengembang itu sendiri.

Bagaimana? Sudah semakin tahu kan mengenai jenis sertifikat properti yang berlaku di Indonesia?

Semoga artikel ini bermanfaat ya.

Author:

Dyah Siwi Tridya