Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB waris adalah jenis pungutan yang akan dikenakan kepada setiap ahli waris.
BPHTB waris wajib dibayarkan oleh ahli waris ketika mengurus balik nama sertifikat rumah warisan.
Oleh karena itu, penting bagi Anda untuk mengetahui seluk-beluk BPHTB waris, apalagi jika baru mendapatkan harta warisan berupa tanah atau rumah.
Baca juga: Cara Mengurus Sertifikat Tanah Warisan, Dilengkapi Syarat dan Biaya
Dasar Hukum BPHTB Waris
Istilah BPHTB waris mungkin masih terdengar asing di telinga masyarakat.
Wajar saja, karena BPHTB lebih sering disebut dalam peralihan hak atas tanah dan atau bangunan yang diperoleh melalui proses jual beli.
Jadi, banyak orang mengira bahwa bea ini hanya dikenakan dalam proses jual beli tanah atau rumah.
Anggapan tersebut tentu saja keliru karena BPHTB dikenakan pada setiap proses peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Hal tersebut mengutip Pasal 2 Undang-Undang No.20 Tahun 2000 (UU 20/2022) tentang Perubahan atas UU 21/1997 tentang BPHTB.
Ada 13 aspek peralihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek BPHTB, di antaranya:
- Jual beli
- Tukar-menukar
- Hibah
- Hibah wasiat
- Waris
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukan pembeli dalam lelang
- Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
- Penggabungan usaha
- Peleburan usaha
- Pemekaran usaha
- Hadiah
Cara Menghitung BPHTB Waris
Lantas, berapa biaya BPHTB Waris? Apakah cara menghitung BPHTB waris sama dengan BPHTB jual beli?
Dasar perhitungan dan rumus BPHTB jual beli dan waris berbeda, sebab pengenaan BPHTB atas waris ditentukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Adapun BPHTB jual beli dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Sementara, terkait rumus perhitungannya disebutkan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 111 Tahun 2000 (PP 111/2000) tentang Pengenaan BPHTB Waris, yaitu:
“BPHTB atas waris dan hibah wasiat dikenakan sebesar 50% dari BPHTB terutang.”
Lewat ketentuan tersebut, maka rumus perhitunganya adalah sebagai berikut:
- 50% x (5% x (NPOP – Nilai NPOPTKP)
Berbeda dengan BPHTB jual beli yang nilainya dikenakan sebesar 5% dari BPHTB terutang, dengan rumus perhitungan:
- 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Namun, yang patut dipahami adalah status BPHTB saat ini merupakan pungutan daerah.
Besaran nilai dan perhitungannya pun ditentukan oleh masing-masing daerah.
Sejauh ini, tidak ada daerah yang menetapkan aturan tarif BPHTB sebesar 50%.
Kendati demikian, jika belum diatur dalam peraturan daerah, maka perhitungannya merujuk pada pasal 2 PP 111/2022.
Mengenai dasar pengenaan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), nilainya ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing.
Anda dapat menanyakan ke kantor pajak, kantor pertanahan, atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terkait nilai pastinya.
Baca juga: Contoh Surat Kuasa Tanah Warisan yang Benar secara Hukum
Simulasi dan Contoh Perhitungannya
Agar lebih mudah memahami cara menghitung pungutan tersebut, Anda dapat menyimak simulasi dan contoh perhitungan BPHTB di bawah ini.
Adi mendapatkan warisan rumah di The Shizen, Bogor, dari mendiang ayahnya.
Dapat diketahui bahwa nilai pasaran rumah dijual di Bogor diasumsikan adalah Rp870 juta, dengan NJOP sebesar Rp1 miliar.
Sementara, besaran NPOPTKP warisan di Bogor ditetapkan sebesar Rp300 juta.
Merujuk rumus perhitungan yang disebutkan dalam PP 111/2000, cara menghitung BPHTB waris terutang Adi adalah sebagai berikut:
- BPHTB = 50% X (5% x (NPOP – NPOPTKP)
- BPHTB = 50% X 5% x (1.000.000.000 – 300.000.000) = 17.500.000
Jadi, besaran BPHTB terutang yang harus dibayar Adi adalah sebesar Rp17,5 juta.
Namun, apabila Pemerintah Kabupaten (Pemkab) Bogor tidak menerapkan nilai BPHTB atas hibah dan waris sebesar 50%, berapa biaya BPHTB waris yang harus Adi bayar?
Berikut perhitungan BPHTB-nya:
- BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
- BPHTB = 5% x (1.000.000.000 – 300.000.000) = 35.000.000
Artinya, besaran BPHTB terutang yang harus Adi bayar adalah sebesar Rp35 juta.
BPHTB Waris pada Tanah Berstatus HGB
Kenyataannya, tidak semua tanah dan atau bangunan yang menjadi objek BPHTB atas waris berstatus hak milik.
Beberapa tanah atau rumah yang diwariskan kepada ahli waris, tentu ada juga yang berstatus Hak Guna Bangunan (HGB).
Seperti diketahui, berbeda dengan hak milik yang tidak ada jangka waktu hak kepemilikannya, HGB terikat jangka waktu hak kepemilikan.
Nah, yang menjadi persoalan, bagaimana pengenaan BPHTB atas waris pada tanah atau rumah berstatus HGB yang jangka waktunya telah berakhir?
Terkait hal tersebut, perhitungan BPHTB-nya tidak menggunakan rumus BPHTB atas waris, melainkan menggunakan rumus perhitungan BPHTB jual beli.
Pasalnya, proses yang diajukan oleh ahli waris bukanlah perpanjangan hak, melainkan permohonan hak atas tanah yang baru.
Ketentuannya tercantum dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas Tanah.
Kemudian, ditegaskan pula dalam Surat Direktur Jenderal Pajak No. S-458/PJ.331/2005 tanggal 1 Juni 2005 tentang Penegasan Saat Terutangnya BPHTB.
Baca juga: Contoh Surat Jual Beli Tanah Warisan Terbaru yang Benar
Syarat Mengurus BPHTB Waris
Tata cara pengurusan BPHTB atas tanah atau rumah yang didapat dari warisan tidak berbeda dengan jual beli.
Dilansir dari laman Kementerian Pendayagunaan Aparatur Negara dan Reformasi Birokrasi (PANRB), berikut sejumlah dokumen persyaratan pengurusan BPHTB waris:
- Fotokopi SPPT PBB Tahun Pengajuan (wajib lunas PBB 5 tahun + tahun pengajuan)
- Fotokopi Surat Keterangan Waris (SKW)
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Fotokopi Kartu Identitas (KTP/surat domisili)
- Fotokopi Sertifikat Tanah/Kutipan C & Surat Keterangan Riwayat Tanah Dari Desa
- Fotokopi Surat Kematian
- Surat kuasa dari wajib pajak (apabila dikuasakan) materai 10 ribu
- Fotokopi KTP yang diberi kuasa
- Surat pernyataan perolehan harga transaksi
- Foto lokasi objek
Sebagai informasi, pengurusan BPHTB ini memakan waktu sekitar 7 hari kerja
Tanah atau Rumah Warisan Tidak Dikenakan PPh
Patut diketahui, BPHTB menjadi satu-satunya pungutan atau pajak warisan tanah atau rumah.
Berbeda dengan jual beli yang dikenakan sejumlah pajak lainya, seperti Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Dasar hukumnya tercantum di dalam Pasal 3 ayat 1 Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Pajak (UU HPP).
Harta warisan berupa tanah atau rumah tidak dikenakan PPh, tetapi ahli warisnya wajib melaporkan harta tersebut dalam Surat Pemberitahuan (SPT).
Selain itu, ahli waris juga wajib mengurus pembuatan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh.
Cara mengurus SKB PPh adalah mengajukan permohonan tertulis ke Kantor Pelayanan Pajak (KPJ) setempat.
Namun, pembebasan PPh tanah warisan hanya berlaku jika objek waris turun kepada ahli waris yang mempunyai hubungan keluarga sedarah.
Jika harta tersebut turun kepada ahli waris yang tidak mempunyai hubungan keluarga sedarah, pungutan berupa PPh wajib dibayarkan.
Itulah ulasan mengenai seluk beluk BPHTB waris dan cara menghitung besarannya.
Semoga informasi ini bermanfaat!
Apabila sedang mencari rumah untuk investasi, temukan pilihan terbaiknya di situs www.99.co/id!
