Hak erfpacht merupakan istilah hukum pertanahan yang masih sering dijumpai dalam dokumen tanah lama di Indonesia.
Meski tidak lagi digunakan dalam sistem pertanahan modern, keberadaan hak erfpacht kerap menimbulkan pertanyaan terkait status hukum dan kekuatan kepemilikannya.
Untuk memahaminya, penting mengetahui pengertian, sejarah, serta kedudukannya dalam hukum agraria Indonesia saat ini.
Hak erfpacht berasal dari sistem hukum agraria pada masa kolonial Belanda, yang memberikan hak penguasaan dan pemanfaatan tanah dalam jangka waktu tertentu.
Setelah Indonesia merdeka dan diberlakukannya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Tahun 1960, hak erfpacht secara resmi dihapus dan tidak lagi diterbitkan.
Namun, tanah dengan status erfpacht yang belum dikonversi masih dapat ditemukan, sehingga perlu dipahami proses dan implikasi hukumnya.
Namun, setelah terbitnya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pada 1960, hak-hak atas tanah buatan Belanda pun dikonversi menjadi dan
Baca juga: Mengenal Letter C Tanah, Bukti Kepemilikan Lahan Tradisional di Desa
Apa Itu Hak Erfpacht?
Foto: antikjadullangka.blogspot.com
Sederhananya, Hak Erfpacht adalah hak yang diberikan oleh pemilik lahan kepada pihak lain, agar bisa digunakan dan dimanfaatkan untuk berbagai keperluan.
Hak atas tanah ini tergolong hak kebendaan (voile genot hebben), karena pemilik tanah memberikan kewenangan penuh kepada pihak yang menggunakan tanah miliknya itu.
Artinya, pemegang hak tersebut dapat memanfaatkan lahan untuk berbagai keperluan, termasuk membangun rumah.
Namun, pada zaman dulu, kebanyakan tanah dengan hak atas tanah ini dimanfaatkan untuk tujuan pertanian dan peternakan.
Meski begitu, hak atas tanah ini bersifat lekang waktu, artinya memiliki jangka waktu penggunaan sampai dengan 75 tahun.
Jadi, setelah jangka waktunya berakhir, tanah akan kembali ke tangan pemilik aslinya.
Selain itu, pemegang Hak Erfpacht memiliki kewajiban membayar sewa tahunan (jaarhijke pacht) atas lahan tersebut kepada pemilik tanah.
Sewa lahan tidak melulu dibayarkan dengan uang, tetapi bisa juga dengan hasil bumi yang dihasilkan dari pemanfaatan tanah atau kombinasi keduanya.
Maka itu, hak atas tanah ini kerap diberikan oleh para tuan tanah kepada pihak lain, guna mendapatkan pendapatan tambahan atau penghasilan pasif.
Contoh Hak Erfpacht
Cara kerja Hak Erfpacht sejatinya tidak berbeda dengan sistem yang diterapkan dalam hak guna atas lahan perumahan ataupun perkebunan.
Agar lebih jelas dalam memahami hak tanah zaman Belanda ini, berikut contoh dan simulasi penerapan hak atas tanah tersebut;
Misalnya, terdapat sebidang tanah seluas 100 meter persegi milik negara.
Pak William tertarik menggarap tanah tersebut untuk dimanfaatkan sebagai lahan perkebunan.
Negara lalu memberikan hak guna atas tanah tersebut dengan Hak Erfpacht kepada Pak William.
Selaku pemegang hak, Pak William bebas memanfaatkan tanah ini sesuai kebutuhannya.
Selain itu, dia pun berkewajiban membayarkan upeti atas tanah tersebut kepada negara.
Setelah jangka waktu sewa berakhir, Pak William mengajukan perpanjangan atas sewa tanah tapi tidak dikabulkan oleh negara.
Karena jangka waktu haknya berakhir, Pak William tidak lagi memiliki kewenangan atas tanah tersebut karena kepemilikannya telah kembali ke tangan pemiliknya.
Baca juga: Jenis dan Cara Mengurus Sertifikat Properti Terlengkap
Dasar Hukum Hak Erfpacht
Foto: antikjadullangka.blogspot.com
Pada zaman kolonial Belanda, ketentuan atau dasar hukum Hak Erfpacht diatur Burgerlike wetboek (BW) atau Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) buatan Belanda.
Di dalamnya tercantum berbagai aturan mengenai pemberian hak atas tanah tersebut, termasuk jangka waktu hingga jenis-jenis tanah yang dapat diberikan hak tersebut.
Namun, setelah terbitnya UUPA No.5 Tahun 1960, aturan terkait Hak Erfpacht yang tercantum dalam Burgerlike wetboek tidak berlaku lagi.
Hak tersebut kemudian dikonversi dengan ketentuan sebagai berikut:
- Hak Erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi Hak Guna Usaha, yang berdasarkan Pasal 28 ayat (1) akan berlangsung selama sisa waktu tersebut dengan jangka waktu selama-lamanya 20 (dua puluh) tahun.
- Hak Erfpacht untuk pertanian kecil (klein landbouw) dihapus sejak berlakunya UUPA No.5 Tahun 1960, selanjutnya diselesaikan menurut ketentuan-ketentuan yang diadakan Menteri Agraria.
- Sedangkan Hak Erfpacht untuk perumahan yang ada pada mulai berlakunya undang- undang ini, sejak saat tersebut menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) yang berlangsung selama sisa waktu hak Opstal dan erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 (dua puluh) tahun (Pasal 35 ayat (1).
Setelah dikonversi menjadi Hak Guna Usaha (HGU), dasar hukum mengenai Hak Erfpacht ini pun diatur dalam Pasal 720 dan Pasal 721 KUH Perdata.
Perbedaan Hak Erfpacht, Eigendom, Opstal dan Gebruik
Sejatinya, ada beberapa hak atas tanah buatan Belanda lainnya yang pernah berlaku di Indonesia.
Selain Hak Erfpacht, adapula Hak Eigendom, Hak Opstal, dan Hak Gebruik.
Keempat hak atas tanah ini tentu memiliki kedudukan hukum dan karakteristik berbeda-beda.
Berikut sejumlah perbedaan antara Hak Erfpacht, Eigendom, Opstal, dan Gebruik:
Hak Erfpacht
Hak guna usaha atau hak kebendaan, di mana pemilik hak dapat memanfaatkan tanah milik orang lain untuk berbagai kebutuhan.
Hak ini memiliki jangka waktu tertentu, serta si pemegang hak wajib membayar upeti kepada pemilik tanah atas sewa lahan.
Hak Eigendom
Merupakan hak penguasaan tanah tertinggi di mata hukum.
Saat ini, Hak Eigendom telah dikonversi menjadi Hak Milik dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Hak Opstal
Bisa disebut juga dengan hak tumpang karang, sebab pemilik hak ini diperkenankan membangun gedung atau bangunan di atas tanah milik orang lain.
Hak Gebruik
Hak Gebruik adalah hak kebendaan atas benda milik orang lain bagi seseorang, untuk dapat mengambil benda milik mereka sendiri.
Baca juga: Mengenal Hak Pakai dan Cara Mengubahnya jadi Hak Milik
FAQ Seputar Hak Erfpacht
- Apakah hak erfpacht masih berlaku di Indonesia?
Tidak. Hak erfpacht sudah dihapus sejak berlakunya UUPA 1960 dan tidak lagi diterbitkan sebagai hak atas tanah baru.
- Apa yang harus dilakukan jika tanah masih berstatus erfpacht?
Tanah berstatus erfpacht perlu dikonversi menjadi hak atas tanah yang diakui saat ini, seperti Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Milik, sesuai ketentuan yang berlaku.
- Apakah tanah erfpacht bisa diperjualbelikan?
Secara praktik, transaksi dapat dilakukan, tetapi status hukumnya lemah sebelum konversi, sehingga berisiko dan sebaiknya diselesaikan secara legal terlebih dahulu.
—
Itulah ulasan lengkap mengenai Hak Erfpacht, beserta perbedaannya dengan hak-hak atas tanah asing yang berlaku pada zaman Belanda.
Sedang mencari tanah dijual untuk investasi? Ada banyak pilihannya di 99.co Indonesia.
Semoga artikel ini bermanfaat!
